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【2018樓市前瞻】新壓測損購買力多溫成交料續跌

2018年01月15日 17:45

瑞銀(UBS)去年底發表的環球房地產泡沫指數顯示，多倫多市在過去5年樓價飆升50%，泡沫風險位居全球20個金融中心首位，溫哥華則由2016年的第一跌至第四。

去年初，大多倫多地區屋價按年升幅曾逾30%，但安大略省政府4月推出包括15%非居民投機稅的16辣招，重點打擊被視為炒高樓價的海外買家，樓市交投在第二、三季降溫，即使第四季稍為回升，但全年整體成交量仍按年下跌18.3%，僅得9.2萬多宗。

去年大多區所有類型房屋成交量都下調，當中下調幅度較少的是共管公寓單位，跌僅7.5%，公寓單位平均售價也是各類型房屋中升幅最高的，升幅達23%。惟成交下跌，多市的平均樓價全年卻升了12.7%，平均樓價逾82萬加元，不過升幅主要來自首季，第二至四季成交量跌，平均升幅僅幾個百分點。

至於大溫哥華地區，在卑詩省政府2016年連番出招針對海外買家，包括向海外買家徵收高達15%印花稅後，當地樓市去年出現量跌價升的情況，住宅銷售總量較2年前回落，總數約3.6萬間，按年下跌9.9%。但放盤量卻為10年來第二低，全年僅54,655間，按年跌5.1%。

去年大溫區不同類型的住宅表現有顯著差異，公寓和排屋因供應不足，整體公寓售價按年急升25.9 %，中間價約65.5萬加元(約408萬港元)，排屋售價按年升18.5%，中間價約80.3萬加元(約500萬港元)；相反，獨立屋市場較緩和，整體售價按年僅升7.9%，中間價約160.5萬加元(約1000萬港元)。

新壓測料損逾兩成購買力樓市遇挑戰

展望今年，加拿大樓市最大的挑戰一定1月開始實施的新壓力測試，擴展到支付多過兩成首期的買家，也要證明供款能力能承受加息至2厘，意味買家會更難申請足夠樓按，預計將減少21%的購買力，加拿大央行預計新規定會令10%的潛在買家失去買樓資格。新壓測下，相信貴價的獨立屋最受影響，相反價格偏低的公寓和排屋會有更大需求。另外，市場預計加拿大央行今年會加息2次，息率由目前的1%升到1.5%，會進一步加重加國家庭的供樓財務壓力。

加拿大地產協會(CREA)早前下調2018年的加拿大樓市預期，預計全國房屋二手成交在2018年會下跌5.3%，﹐預期回落至486,600宗，與今年估計錄得的513,900宗相比，減少約27,000宗，當中安省成交量跌幅最大，達到9.5%，預計回落至約20萬宗，樓價則平均下跌2.2%；而卑詩省今年樓價尚能保持現有水平。

卑詩地產協會（BCREA）估計，今年大溫房地產市場交易量會繼續下跌，但平均樓價預會微升4.6%，當中獨立屋價格將回升1.2%，公寓和排屋升幅則在一成內，較過去兩年緩和。而皇家銀行早前預計，大多區的地產市場因政策觸發的調整已經結束，再大跌的憂慮大致上解除，信心逐漸恢復，相對去年初樓價變得較平穩及合理，屋價快將見底，但預測今年復蘇步伐將會困難重重。

另外，上台近6個月的卑詩新民主黨省長賀謹(John Horgan)承諾，下個月公布的財政預算案會有針對房屋需求的新稅務條例，而溫哥華市政府去年11月公布10年房屋政策，會研究仿效澳洲及紐西蘭，禁止非永久居民購買現樓，抑制海外投機資金炒高當地樓市，值得投資者關心。