想投資東南亞樓市，但滿腦問號不知從何入手？以下會介紹越南、泰國及馬來西亞三地的置業流程，及承造按揭攻略，等你快速上手。

越南

過往海外買家必須持有越南工作簽證才可於當地購買房地，但當地由2015起修改法例開放市場，持有效入境證明的海外人士則可在當地置業，但其實有想當多限制，投資者要留意。

據越南2015年生效的《住房法》修正案，外籍人士在越南置業的限製包括：

1. 不享有永久業權，而是以長期租賃形式持有，限期為50年，有一次延長50年的機會，但與越南公民結婚的外籍人士可擁有房屋永久業權。

2. 每個外籍人士在一個公寓小區或一個坊級行政區內，最多只能擁有一間房屋。雖然外籍人士所購房屋的面積和總數不受限製，但每個公寓小區內外籍人士擁有的住房總數不能超過30%，每個坊級區劃內外籍人士擁有的別墅不能超過250間。

3.外籍人士可將物業出租、抵押、折算成資本投資、贈送、遺贈或置換其他房產等，但外籍買家買樓時必須通過銀行轉賬。因此必須在越南當地開設銀行戶口，也必須親赴越南簽訂正式買賣合約。

4.外籍人士只准買一手住宅，不能買二手樓，越南人不許出售住宅給外籍人士。在出售時，外籍人士可向本地人或其他外籍人士出售，如售予越南人，則自動轉換為永久業權。

稅務方面，外籍買家買樓時要支付10%增值稅、0.5%印花稅及2%的管理費基金，不過增值稅與管理費基金通常已計入售價，因此毋須額外繳付。

按揭方面，原則上，除非持有越南工作簽證，越南的銀行暫時不會向外籍人士提供房屋按揭服務；也未有其他國家的銀行提供相關按揭。

付款方式上，最常見的是分階段支付。簽約及支付訂金後，每半年向發展商支付10%樓價，直至達到總樓價50%，待交樓後一次支付另外45%，餘下的5%則等樓契辦理完成後再支付。

出租安排上，越南租約通常是兩年，淨租金回報約6.5%。一般會找管理公司處理出租事宜，通常每次簽訂新租約時，業主需要支付首年租金的12%作為代理費用。租客大部分是跨國企業駐當地員工。部分樓盤項目會提供包租保證，但租金收入相對較低。

泰國

海外人士在泰國置業可以擁有永久業權，但泰國政府限制，每個項目的單位總面積中，海外人士只可擁有最多49%的永久業權。舉例，一棟公寓大樓相同面積單位有100間，外國人最多可買49間，其他必須保留給泰國人。

至於土地及單棟別墅呢？由於以上兩者都屬於單一獨立物業，無法切開51:49比例，所以外國人無辦法單獨持有，必須以公司名義持有； 但泰國公司法規定，股東結構依然必須遵照泰國人：外國人，51:49為上限。

而泰國地契每個項目只有「一份」，100個業主也只有「一份」。舉例，一塊地建了一棟100個單位的大樓，地皮只屬於一個單位，所以地契只有一張，由公寓管委會保管。小業主買樓後得到的樓契是一張謄本，詳細記載你在項目中的持分比例。

當買家決定購入一個泰國物業，就要支付訂金及簽約，之後業主要到泰國的銀行開戶口，買樓款項一定要匯到業主泰國本地銀行戶口，款項入賬後，到當地銀行開匯款證明，並於過戶前一日去銀行開買樓支票。最後買家帶同護照、銀行匯款證明、支票到當地土地廳過戶。

按揭方面，目前有大華UOB，工商銀行泰國及中國銀行泰國分行，可以給外國人在泰國買樓時做按揭。 雖無硬性要求業主要有泰國工作證明或居留證，但因為泰國政府擔心外國人炒貴當地物業，所以樓按門檻甚高，條件嚴苛，申請困難，想成功審批其實必須要有泰國工作證或居留證，利率在6厘以上，最多按五成，分10年攤還。

海外人士於泰國置業需繳付的費用基本上與當地人分別不大，泰國物業一手買賣時要交2%過戶費，通常買賣雙方各付一半、水電錶安裝費、印花稅。 二手樓交易時，一般有2%過戶費，3.3%特種商業稅、0.5%印花稅同利得稅，總費用約為6%，通常買賣雙方各付一半。

泰國分層單位物業管理費通常每個月收5至12港紙一平方米，多數已包括停車場、健身室、泳池等 公共設施的使用費。

馬來西亞

一般來說，外國人買大馬物業，除了至少要購買價值一百萬馬幣的房產外，投資住屋或商業房產都沒有限制。

決定買入一間大馬物業後，代理會要求客人簽署臨時買賣合約並收取訂金。7至14日內，買家會簽訂正式買賣合約，在香港可以完成手續，只要安排一名在大馬註冊的律師在港見證簽約，或到馬來西亞駐香港領事館管找最高專員見證簽署合約，買家支付一成首期，就能完成買賣。

簽署文件後，買家會有3個月時間處理買賣手續，然後正式收樓。如果是樓花項目，大馬政府有嚴格規管，首期只需要樓價10%，餘額按項目整體建築進度分期支付。

正式的買賣合約會在簽署後發送到大馬政府部門，由當局處理及登記。經過政府估價後，律師會幫客人將有關文件發送到馬來西亞土地註冊處作房產登記。

一般外國人在大馬銀行做物業按揭貸款，比例介乎五至六成。置業人士要準備好收入、存款證明、護照等供銀行審批。如果自己做生意，則要準備公司注冊證明，而當地銀行較少查核借貸者在外地的信貸紀錄。

買家直接向大馬發展商買入一手樓，只要支付律師費及1-3%的印花稅；如果購買二手樓，要另外支付樓價2%的物業轉讓印花稅

至於出租單位，要支付租金收入稅，計算方法為租金收入減去按揭、維修管理費等開支後，淨收入的26%。如果賣家決定賣樓，簽約後5年內轉售，要支付30%資產增值稅，5年後則只需支付5%。