東南亞新興市場近年成為本港物業投資者的新寵，泰國、越南及馬來西亞的樓價對港人來講非常低廉，百萬港元在當地已有很多選擇，加上這幾個國家受惠中國一帶一路政策下，投資者憧憬當地經濟會如高鐵般高速發展，物業升值潛力驚人。但回報大代表風險亦大，我們將介紹泰國、越南及馬來西亞的經濟發展潛力及風險，第一個講的是越南。

經濟潛力

不少上一代港人對越南的印象，仍停留在越南船民，每次講起總會講句「不漏洞拉」。但其實越南經濟近年已顯著增長，是東盟十國中是第六大經濟體，去年的GDP達2013億美元，近年經濟增長都保持到6%以上。河內及胡志明市的最低工資現為每月約1300港元，預計到2020年，一線城市最低工資將增加到每月約1660港元。

越南人口結構年輕，工資水平相對較低，提供大量廉價勞動力。政府近年大力吸引外商投資基建、高科技產品製造、研發、教育及培訓，並提供稅務優惠、降低地租，豁免進口關稅等優惠。去年，外商投資佔越南總出口七成，當中日本是最大外商投資來源地，其次是新加坡及韓國，香港排第五，主要投資製造業、汽車業及地產。

越南基礎設施未完善，運輸、電力、網絡等都有待升級。但越南地理位置有策略性優勢，在「一帶一路」佈局中舉足輕重，因為中國必須得到越南合作，才能建立多條貿易路線，以福建為起點，途經東南亞及南亞，然後直達歐洲。

「一帶一路」下「泛亞高鐵」東線會途經越南河內及胡志明市，另外越南北部海防港的升級工程是「一帶一路」優先發展項目，日後海防港碼頭可以容納10萬噸級貨輪停泊。中國和越北貨輪可以繞過新加坡，從海防港直接付運貨品到歐美市場。中國企業又會在越南建設發電廠、公路、城鎮鐵路等，越南日後勢必與中國及東南亞各國有更緊密連繫，人口、貿易往來更方便，當地經濟有望高速起動。

越南雖然都是共產黨一黨專政，但政治上比中國更開放，2006年已經實現黨總書記的差額選舉；國會議員實現了直選，國會甚至可以否決總理提出關於高鐵投資的計劃。2007年更逐漸開放黨禁及報禁，又建立官員財產申報制度，黨、政、軍及社會組織、國有企業副科級以上幹部均需公開個人財產。

另外，越南政府剛宣布廢除實施40多年的戶籍制度，國民的教育、醫療、社會保險等福利不再受居住地限制，到城市工作的農村人口終擺脫「二等公民」身份，政策有利更多居民到城市定居，成為刺激樓價動力。

投資風險

越南樓價並不穩定，2005年開始，越南的兩大城市河內和胡志明的樓穩步上升，2012年中價樓盤達到每平米2000至3000美元，高價樓更到4000至6000美元一平米。但2013年，地產市場泡沫爆破，樓價較巔峰期跌了三成，2014年起才回升，如今恢復了歷史高位。

但越南開放樓市給海外買家進場不久，目前外國人二手市場不活躍，但供應給外國人購買的多數是高級住宅，但大部分本地需求卻集中在中低價市場，二手承接力是投資者要考慮的一大因素。另外，越南盾兌美元近年持續下跌，買家要考慮賺價蝕匯問題。

另外要注意的是政治因素，越南是共產國家，法律未算健全，人治成份較高，金融政策有不穩定風險，如2013年當地樓市爆破，與09年提高稅收有直接關係。如果日後政府見樓市過熱，推出調控政策，限制外國人買樓有可能會造成樓價波動。

而中國與越南在南海主權問題上糾紛不斷，2014年越南民眾發動連串針對中國人的示威遊行，之後演變成破壞日本、香港、台灣在內的部分外資廠房，甚至縱火，導致6人罹難包括1名內地員工。因此地緣政治問題也是在當地置業前必須考慮的因素。