【東南亞樓市】柬埔寨、緬甸、菲律賓樓市前景

(來源:thinkstock)

  近年香港物業被炒至天價,有意置業的買家紛紛展望海外市場,惟傳統西方國家入場門檻頗高,若轉投發展潛力稍高的發展中國家,東南亞如柬埔寨、緬甸、菲律賓,當地樓市近年發展怎樣。

柬埔寨(Cambodia)

  柬埔寨因2009年金融危機,當地樓價大幅急挫,惟隨著經濟復甦,樓價於6年前開始,按年平均升約7.2%。此外,柬埔寨是中國—東盟自由貿易區(CAFTA)成員國、一帶一路的參與國,政治、經濟相對較穩定,預計今年國內生產總值(GDP)可達6.9%,相信對樓市發展有正面幫助。

  根據「全球物業指南」(Global Property Guide)數據顯示,首都金邊(Phnom Penh)目前平均樓價35萬美元(約273萬港元),租金回報約5.33%;而港口城市施亞努市(Sihanoukville)和旅遊熱點暹粒(Siem Reap)的樓市發展潛力,也不容忽視。

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  不過,柬埔寨的地權關係複雜,建議在置業簽約時,應了解清楚物業的業權細節,如業權是否包括土地,因部份業權僅包括土地上的建築物,而不包括有關土地。

緬甸(Myanmar)

  至於緬甸自2011年改革以來,經濟顯著向好,吸引大量外國投資者湧入,加上人口增長,令當地對房屋的需求持續增加,樓價穩步上揚。

  重點發展城市仰光(Yangon)目前的經濟收入佔全國總收入約2成,樓市前景被視為相對樂觀。而首都奈比都(Naypyidaw)雖被評為全球經濟增長最快城市之一,但地產前景相對仰光較遜色。根據第一太平戴維斯(Savills)經濟報告,緬甸去年新住宅單位共19300個,平均呎價2,670美元(約20,900港元),租金回報平均高達8至12厘。

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  雖然緬甸樓市的入場門檻,看似較發達國家低,加上當局支持基建如鐵路升級改造工程,年初更推出公寓法(Condominium Law),容許海外買家以個人名義置業,惟當地樓市未見有明顯起色,原因相信是公寓法細節模糊不清,令當地置業存在一定風險。若當局釐清相關法例細節,預料樓市交易量可能有顯著增長。

菲律賓(Philippines)

  菲律賓作為亞洲經濟增長最快國家之一,今年國內生產總值(GDP)預料不少於6.5%,首都馬尼拉(Manila)既是商業中心,亦是旅遊熱點,樓市發展前景相對明朗,較受海外投資者歡迎。而根據「全球物業指南」樓市數據顯示,馬尼拉目前平均樓價約47萬美元(約367萬港元),租金回報約6.13%。

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  而當地的金融中心馬卡蒂(Makati),近年亦開發不少住宅項目,截至今年4月,住宅區Salcedo Village及Legazpi Village Stats,今年共發展超過100個住宅項目。

  若有意在菲律賓置業,提醒宜了解當地的稅收問題。根據菲律賓關務署總局(Bureau of Internal Revenue, BIR)資料顯示,物業買賣交易須支付多個稅項,包括印花稅(Stamp tax)、公證費(Notary fee)、地方轉讓稅(Transfer Tax Return)、增值稅(Value Added Tax),以至資本增值稅(Capital Gains Tax),買賣雙方涉及稅項合共超過樓價約30%,若有意短線投資,值得仔細考慮清楚。

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