德國樓價升不停 同一開支在各地可租多大的單位？

不少香港人以為德國樓價穩定，但其實自2009年起，德國樓價已大幅上升，其中首都柏林、漢堡、慕尼黑及法蘭克福的樓價近年屢屢打入全球十大樓價升幅最大城市排行榜，以柏林為例去年樓價已按年升一成，而德國經濟研究所(Institut der deutschen Wirtschaft)進行了一項研究，看看德國僱員的平均工資在不同城市能負擔的住屋面積，結果發現住屋開支在一些城市的確已相當高，但還遠到許多人所認為的難以承受的地步。

圖︰GETTY IMAGES

德國經濟研究所的專家研究了德國401個城市和地區，為期五年工資和租金數據，看兩者的關係。他們發現2017年和2013年相比，雖然住屋成本大增，但同期的工資也增長了。當地普通僱員在2017年能負擔的居住空間，比2013年更多的大城市包括法蘭克福、漢堡、科隆和杜塞爾多夫。

研究設定一名德國僱員，每月使用淨收入26%來支付基本租金。對於一個全職工作的單身人士來說，按照平均月收入2013歐元(約1.8萬港元)計算，支付基本租金的金額為523歐元(約4,670港元)。看看這樣的租金水平，在全德國不同地區能負擔多少平方米的公寓租金。

結果發現，位於德國中部的薩爾茨吉特(Salzgitter)及兩座德法邊境城市皮爾馬森斯(Pirmasens)和茨魏布呂肯(Zweibrücken)的租金最相宜，用523歐元可租高達100平方米(約1,070呎)以上的公寓。相比之下，如果該員工居住在慕尼黑及周邊地區，就只能租住41平方米(約439呎)的公寓。而德國一個中等收入的全職僱員，平均能負擔的公寓面積是75.9平方米(約812呎)。看看德國平均收入水平在各地能負擔多大面積的住宅。

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數據又顯示，2013年至2017年間，購買公寓的成本越來越高。雖然低息和樓價的上升趨勢，令置業仍然具有吸引力。德國大都市地區像漢堡、杜塞爾多夫或慕尼黑的租金和樓價一直上升，但當地並非只有地產市場興旺，勞動力市場同樣受惠於經濟增長。樓價的升幅是基建於就業數據穩步上升，失業率多年來一直下降(2017年為5.7%)。

另外，德國租戶協會預計，2019年全國租金平均升幅為3至5%，現時沒有因素可以阻止租金上升，特別是大城市及大學區，不過租金已極高的城市，升幅應該會放緩。無論新租客或者是現有租客都會面對加租問題，不過新租客的租金升幅會較高。至於租屋額外費用，協會預計今年不會有顯著的升幅。

來源：德國熱線、Institut der deutschen Wirtschaft
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