量化寬鬆環境令全球各地主要城市的樓價錄得以倍數計的升幅，澳洲(Australia)，近年樓價都錄得的升幅亦以倍數計。有見及此，當地政府近年推出不少辣招壓抑樓市升勢，另外澳洲部分城市已開始出現供過於求的情況。今年澳洲樓市的升勢能否維持？相信是投資者關心的課題。

金融及物業數據供應商CoreLogic 的數據顯示，澳洲全國樓價於2016年上升10.9%，升幅高於2015年的7.8%，更是2009年以來最大升幅。城市中以悉尼(Sydney)樓市升幅最大，樓價按年升幅為15.5%；墨爾本(Melbourne)樓價升幅緊隨其後，按年升13.7%。澳洲眾多城市中珀斯（Perth）樓價未能跟隨大市升勢，更錄得4.3%的跌幅。

不過，澳洲樓市亦要面對不少隱憂。為壓抑樓價升勢，澳洲政府自2014年起，已開始限制海外買家只准買當地新樓或樓花，另又推出不同稅項或措施抑壓炒賣，例如強制海外買家出售違規購買的豪宅，就連內地富豪許家印在悉尼購買的海景豪宅也被要求限時出售。澳洲政府又向當地銀行壓施，不讓銀行為海外買家提供按揭貸款，眾多海外買家因而未能「上會」（尋找銀行承造按揭）。

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海外買家受限　澳樓市受衝擊

住宅供應過剩亦是澳洲樓市的另一利淡因素。券商摩根士丹利預計，到2018年止，澳洲全國可能有10萬個單位供應過剩，主要銀行在審批單位買家，或住宅單位開發商的貸款時將更加審慎。

對於今年澳洲樓市的走勢，安泓投資有限公司創辦人兼投資總監楊書健稱，如果是一些針對海外買家的住宅市場，今年的投資環境的確一般。

「最近數年有部分發展商為迎合海外買家，興建了一些豪宅類的住宅，現時這類住宅需求上可能出了些問題，墨爾本、布里斯班(Brisbane)等城市也可能供應過剩，供應太多的同时其設計又未必符合當地人的需求，一旦海外買家減少供應又太多時，樓價可以跌得很快。」楊書健說。

康宏國際地產投資顧問行政總裁張永達認為，澳洲樓市最近數年都不斷有人說「爆煲」但升勢持續，原因不外乎環球資金氾濫，大量外國資金特別是內地資金都湧入當地樓市。據澳洲外管局（Foreign Investment Review Board, FIRD）的數據，2014至2015年當局錄得3.4萬個外國人於澳洲境內買樓的紀錄，當中三分之二屬中國買家。另外，現時澳洲的息率正處於歷史低位，加上澳洲經濟轉型成功及本地剛性需求等利好因素，對當地樓價也有一定支持。

張永達認為，澳洲政府推出的新措施如增加印花稅，對本地買家的影響不大，對海外買家去年所受到的影響也有限。相反對海外買家影響更大的，是去年4月至5月時，澳洲政府就向海外買家承造按揭貸款向當地銀行施壓，不少海外買家因而未能「上會」，部分更要盡快將物業出售。新稅項亦影響了海外買家對澳洲置業的意慾，售價在60萬澳元（約360萬港元）的物業最受影響。

悉尼墨爾本　傳統藍籌地段「無得輸」

縱是如此，在澳洲經濟經過數年的轉型後，加上美國政府及其他國家繼續大推基建，市場期望原材料及資源等價格上升等情況下，澳洲經濟表現可望更好。

楊書健較看好悉尼及墨爾本等大城市，因為悉尼及墨爾本都實力雄厚，悉尼是金融業集中地，基金公司及退休基金多在悉尼設立公司；墨爾本就為傳統工業重鎮，悉尼及墨爾本之間都有競爭。布里斯班及珀斯為礦業城市，樓市表現很受行業周期所影響，樓市表現也會較為波動。

張永達則教路，想入市澳洲的投資者，可以留意早前其他業主買入，但因未能承造按揭而要急於求售的物業，如能「執死雞」隨時能以低於市價買入心水物業。