講美國樓市，不得不提2007年的次按危機(Subprime mortgage crisis)，它除了與房地產有關，更引發全球金融市場震盪，美國政府為收拾爛攤子推出的量化寬鬆政策，為全球今日出現的資產泡沫潮埋下伏線。

低利率救市 政府擔保上車

2000年科網泡沫爆令美股大跌，加上2001年911恐襲，全國彌漫悲觀情緒，經濟慘淡，消費者及投資者失去信心，失業率上升，樓價下挫。時任聯儲局主席格林斯潘(Alan Greenspan)為救美國經濟，實行低利率政策刺激通漲。2001年1月至2003年6月間，連減13次息，利率由6.5厘降至1厘。

時任美國總統喬治布殊(George W. Bush)推出「居者有其屋」計劃，致力提高美國人自置物業比率，甚至由政府為低收入及收入不穩的群眾，提供信貸擔保，通過法案要求房貸美(Freddie Mac)及房利美(Fannie Mae)兩間政府資助按揭貸款機構投入更大貸款比例，讓更多美國人做業主。

銀行亂批次按 三無人士變業主

低息環境加上政策鼓勵，投機炒賣令美國樓價飆升，1997到2006年美國樓價最高峰時，平均升了1.2倍，令美國家庭財富大幅增值，紛搶大城市住宅，當時洛杉磯平均樓價達80萬美元，是中西部地區的5倍。

樓市狂牛又有政府擔保，銀行及按揭機構不理風險，瘋狂擴大貸款規模，設法推銷客戶借錢買樓，連無工作、無固定收入及無資產的「三無」人士也列為目標，輕易批出樓按，稱之為「次按」。

貸款證券化 樓市現爆煲危機

由於很多投資者看好樓市，華爾街將大量房屋貸款證券化，再賣給投資者。賣出產品後，銀行可收回資金及分散風險，繼續其他房屋按揭放貸。截至2007年，與次按貸款有關的金融產品總額達8萬億美元，是抵押貸款的5倍。這些商品也銷往往歐洲及亞洲等地，包括香港。

當時很多跡象顯示，美國樓價已失去理性，包括全額貸款比例由3%上升至33%，沒有收入證明的貸款比例由27%升至44%。美國最大的次按貸款公司Ameriquest Mortgage開始調查房地產借貸行業中的不良貸款行為，意味貸款機構及銀行越來越難收回貸款，是危機爆發先兆。

2003年最後一次減息後，美國經濟已回暖，聯儲局於2004年6月開始加息，樓按息率跟隨上升，即時令大批防守力弱的業主無力還款，只能放棄物業，在市場上拋售的銀主盤越來越多。

加息致樓價下挫 銀主盤暴增

美國貸款的做法跟香港不同，斷供物業被銀主收回及拍賣後，業主不會因拖欠「尾數」被告上法庭，只要放下鎖匙一走了之，就能全身而退，損失由銀主承受。加上業主沒有付出很多首期，他們看到樓價跌破貸款額，根本不願意再為只值5萬元的物業，償還10萬元的貸款。

2006年底，全美房地產價格都錄得下跌，導致斷供個案大增，大批斷供單位變成銀主盤推到市場後，樓價因供應太多繼續下跌，又有更多業主跌入斷供網，形成惡性循環，次按危機爆發。

金融海啗致大行陷財困 政府推量寬救亡

樓價急挫加上斷供潮，資金不能回籠，與房貸掛勾的金融產品大規模違約，手持大批這類產品的投資銀行及機構，例如雷曼兄弟無能還款要倒閉，通用汽車、花旗銀行、美林證券、房利美及房貸美等大型機構也紛紛要美國政府出手救亡，導致政府債務大幅飆升至超過13萬億美元，經濟崩潰令失業率一度超過10%。

金融海嘯後，奧巴馬政府上台救經濟，聯儲局推出量化寬鬆措施，以大規模買債為市場注入大量流動性，同時下調利率到近乎0，以刺激通脹。

10年過去，量化寬鬆雖然令美國股市樓市重拾升軌，但大量美元流入並炒貴世界各地資產市場，如今聯儲局再度開展加息周期及縮表計劃，環球資產市場未知會否再迎來另一次危機。