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【美國置業】報稅多扣稅都多?

若在美國置業,一般涉及稅項如物業稅。(來源:thinkstock)

  美國買樓十居其九最驚納稅,感覺美國稅項多又繁複。有資深理財劃師笑指,「先報稅,未必一定交,扣稅其實亦都多優惠」。

美國買樓扣減稅項多

  美國因稅務繁鎖,被戲稱為「萬稅」國家,可能為此令有意在當地買樓的投資者卻步。美國資深稅務理財策劃師陸耀權解釋,海外人士在美國買樓會有扣稅優惠,如供樓利息、地稅。若有周詳的稅務策劃(Tax Planning),情況並非想像般惡劣,「美國政府的要求是必須申報資產,但實際上,報稅後未必一定繳納全部稅項,金額有時甚至很少,惟逃稅則一定會受懲罰。」

  美國稅制分3層,包括聯邦稅(Federal Tax)、州稅(State Tax)和鎮或地方政府稅(County Tax)。陸表示,聯邦稅的稅率是全國劃一,州稅則是州政府徵收的稅項,各地有不同。「美國的稅制跟香港一樣,採用累進制。」不過,由於美國稅種較多,不同州份的稅率亦有分別。而會計師始終擁有專業資格,若委託其報稅,一般可通過稅局審查。至於全球徵稅僅適用美國公民,即該國公民全世界的收入均須向美國政府報稅。

海外人士報稅注意事項
‧申請稅號(Individual Taxpayer Identification Number,ITIN)
‧申請非美國公民的社會安全號碼(Social Security Number,SSN)
‧每年4月15日為報稅截止日期
‧報稅費用約數百美元

常見稅項

物業稅(Property Tax)
  簡稱地稅,類似香港差餉;而且屬於州稅,稅率會按州政府評估物業價值,不會跟市值掛勾,亦會每年有所調整,加上不同州份會有分別,平均每半年繳稅1次,稅率大約是1%。

個人所得稅(Income Tax)
  若物業出租,業主便需繳稅,稅率平均約10至39.9%。個人所得稅分為聯邦稅和州稅,同樣各地稅率會有不同。不過,其中7個州份未有徵收個人所得稅,如華盛頓州(Washington,WA)、內華達州(Nevada,NV)、佛羅里達州(Florida,FL)、德克薩斯州(Texas,TX)等。

  此稅是針對淨收入徵稅,因此跟租務有關的費用可作扣稅,如出租廣告費、清潔費、維修費、保險費、按揭利息、水電費、折舊(Depreciation)等。若是海外業主,扣稅項目也可機票、住宿等,作為來回美國實地視察出租物業的開支。至於折舊,根據美國稅例,物業價值隨時間磨損亦會是開支,住宅物業是27年半,商業物業是39年。

資產增值稅(Capital Gains Tax)
  至於將物業出售所得的利潤亦需繳稅,會分為聯邦稅和州稅,各地會有不同。如果本身是自住物業,每名成人住滿2年,可獲25萬美元的免稅額。

  而稅例第1031條交換條款(1031 Exchange)則是美國政府鼓勵市民資產增值的延稅措施,意思是投資者賣出1個原有物業,180日或下年度報稅截止日期內,再購入另1個市值一樣或更高價錢的物業,可將應繳的資產增值稅轉移至新買入的物業。不過,若業主在1年內在物業居住超過2星期,措施則不適用。

遺產稅(Estate Tax)
  屬聯邦稅,按物業繼承時的市價計算,稅率最高是40%,各地也有不同;而目前每名美國公民的遺產免稅額是550萬美元。

贈與稅(Gift Tax)
  若父母在世時將物業轉給子女需繳稅,會按物業當年買入價錢計算,目前免稅額是1萬4千美元,稅率最高是45%。