由於香港的政局及社會環境改變，令到不少港人到英國置業，既有投資亦有自住，也有部分人抱著先買樓後再看環境決定用途，加上英國政府延長印花稅假期至6月底，令到英國樓市非常暢旺，特別是曼徹斯特的二手住宅，近期大部份成交價都高於叫價。對於有意入手英國樓的朋友，本文會分上下兩集，幫你拆解置業步驟流程。

一. 選擇買大廈還是別墅 （apartment vs house )？

1. 大廈

以往大部份香港買家都是集中選擇購買大廈 ( apartment )， 因為投資者較喜歡購買英國大城市的物業，例如倫敦，曼城及伯明翰等等，這些大城市比較吸引白領租客，大部分都從英國其他地方往大城市的打工仔。他們會在每周工作時間在那些城市的市中心居住，周未便會回自己家中度過，所以市中心一二房的大廈比較適合，亦可在每天工作後和同事喝酒消遣，因此以往大廈的租情亦比較理想。投資買家亦相對踴躍

但鑑於2016 年倫敦Glennfield building 大火，近年英國房屋局(MCHLG ) 不斷發出大廈外牆系統的指引 ( Advice notes on External Wall System )，以至很多大廈原本外牆不含易燃金屬( ACM cladding )的，但因為牆內腔壁 ( Cavity Barrier ) 不足夠，引至防火標準不合格，所有外牆表層均需要拆除及重鋪，工程由100萬鎊至500萬鎊不等。正因為如此，所有大廈現在均需要查驗，確定外牆附合政府指引，有測量師提供的合格證書 （EWS1 form ），銀行才會提供按揭，買家才可以放心購買。

部份香港買家以全現金購買，所以在查核此表格時要特別小心，因為有些英國中介會提供一些不合格或有疑點的EWS1 form，亦有英國傳媒踢爆曾有中介提供假表格，買家要額外留神。這種情況下，有些準買家會對購買大厦卻步，所以近一兩年間大廈的樓價升幅因此受到限制。

因為外牆工程價格令所有大廈的價值提高，展望英國經濟及市道在脫歐後如果沒有受多大影響，往後大廈樓價應該有可觀追落後的升幅，所以現在選擇大廈，如果價格是吸引的，亦是不錯的選擇。

Apartment 及 house有投資策略上也有不同的考慮。一般大廈都是租賃業權 ( Leasehold ) 由99 年至999 年不等，業主只是持有物業的擁有權，地權卻在地主 ( Freeholder ) 身上，因此物業單位業主要交地租，由每年£100- £1,000不等，購買大廈物業時要注意地租增幅，一般銀行只接受地租加幅跟通脹調整，否則不接受按揭。

英國房屋局剛剛在今年一月頭宣佈會制定新法案，將英國所有的leasehold 物業的年期延長至990年，之後小業主亦可免卻繳付地租，另外亦可以選擇購買freehold物業，便會真正擁有物業的地權。所以以後對這類leasehold物業價格及交投，必定會有正面的影響。

另外，大廈業主每月需要付管理費( service charge ) ，如果擔心物業管理費每年增幅出預算，在購買該物業時可以透過律師從大廈管理公司取得過去三年及未來一年管理費的加幅，作為參考。

2. 別墅（House ）

House比大廈優勝之處是一般均為永久業權，業主不需付管理費及地租，但部份要付每年£5-£50的地權租金(rent charge) ，這項費用雖然少，但有些銀行需要買家取消此項租金才批出按揭，這點需要注意。另外一般house不需要付大廈管理費，等於沒有任何管理，屋外屬於業主的範圍及保安問題要業主自己處理。

House因為室內面積較大，需要兼顧的地方較多，尤以屋內結構問題，屋頂、室內防潮、門窗更換、全屋煤氣及電力裝置等花費，收樓時的首次裝修及以後維修保養，有機會相等於幾年的大廈管理費，這點亦要考慮。

投資house有一個好處，當買家購買一些適合家庭租客的房屋，有花園及房間較多那一類，因為一般家庭租客的小孩需要在附近上學，租期會比大廈長，有些可能租上三至四年，但因為英國一般的租約都是一年的，所以之後市場租金向上調時，業主亦可以提出加租。

二.    選擇合適的律師

很多買家以為找朋友用過的律師會比較安全，其實選擇律師時，除了要知道他是否有效查核物業契約外，亦要考慮他們是否較容易接納香港買家的反洗黑錢規條。一般英國律師對反洗黑錢要求會較嚴格，不太了解香港客人的資金調動情況，對於客人資金來源的要求非常執着，引至很多人不能通過查核，最嚴重的是律師不能繼續代表買方進行買賣。買家要另找律師，時間會有所推遅。

另外有一些律師在簽約時，要求買方提供身份證明文件原本( certified true copies ) 及要求見證人簽名時非常嚴格，以至買方有時需要付出額外費用才可以完成此步驟。

律師在完成所有查核賣方買賣文件後，會給買方簽署一些法律文件，當中有一些文件是買方需要但律師可能沒有提供的，例如TA6 & TA10 是賣方對物業的敘述及陳列購買物業中包括的家具及電器。有些屋存在加建部份（extension) ，律師需要取得賣方的批準及合格完成證明，如果對方不能提供，亦需要要求他們購買保險( planning & building regulations indemnity )等。買方有時候沒有知識要求這些資料，所以需要向律師或代理問清楚。

2.1 跟進律師處理買賣流程

跟進律師整個買賣過程是比較困難，因為當中有一些樓宇買賣步驟，買家會較難理解，但每一步都影響買賣時間及決定，例如雙方律師溝通上很多時都存在隔膜，有時需要雙方代理跟進解決予盾。代理會憑經驗去處理，亦可以了解律師流程及擁有相同的溝通語言。

2.2辦理法律文件

英國和香港的文化大不同，香港律師工作步伐快速而且相對準確；相比下英國的律師較按部就班，往往會令事情拖慢處理或延誤，常見的是文件上買家的名字及地址出現錯誤，大家可能在網上資訊中，已聽過整個過程需時3至5個月。

如果買方不清楚詳細的程序，應該不知道怎樣去追問律時交易狀況或進度，就算律師回覆了亦難以完全明白，或者尚欠什麼資料及文件，唯有一直等待律師告知簽約時間，這樣會浪費很多時間。買方在流程中可以多做功課或向物業代理查詢。

3. 選擇銀行

英國按揭銀行可以選擇匯豐、中銀及東亞的英國分行，貸款額一般是樓價的60%至75% ，年利率大約2至3厘，年期大約是65減去買家年紀，更可以選擇還息不還本 ( interest repayment only )計劃。

但英國按掲是有入息門檻的，月薪最少要有港幣3.5至5萬元，如果香港已有其他貸款，入息要求可能再調高。如果買家未符合最入息要求，亦可以選擇英國按揭中介，但需要支付約£1,000中介費及承擔較高的利息。

如果需要申請英國按揭，可以先聯絡銀行取得預先批核（ agreement in principle) ，因為英國中介需要買家確定有銀行預先批核，才可以代買家出價。

3.1 申請按揭注意事項

在英國申請按揭，即使已取得銀行的預先批核，但每間銀行或貸款經紀公司的文件及對物業的要求都不同，申請有可能在中段或後期被拒絕，原因可能是物業或樓宇結構用料不合格，地租存在不合理的倍增問題，甚至是樓宇太多海外投資者等。所以預早詢問銀行或代理的意見，免得浪費時間。

4. 睇樓及出價注意的事項

購買英國物業，買家都希望睇樓確定物業實際情況，但現時香港買家前往英國睇樓比較困難，很多人會由經紀代勞。不少買家睇樓時只把重點放在屋內裝修情況，是否有漏水，附近有沒有機會水浸等。但卻需要注意以下幾樣較易忽略的部份。

4.1）熱水器是否新安裝？

這是提供整間房屋的暖氣的重要設備，如果太舊可能買入後需要更換, 價格會由£2,000至£4,000。

4.2）電箱是否比較舊？

如果電力安全不合格，須要全屋拉電時會很麻煩，如涉及藏在牆內的電缐，更會在裝修時產生額外費用。

4.3）屋頂煙通底部是否有做維修？

如果沒有定期維修，有機會入水引至牆身潮濕發霉。

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