遇著欠租長貧難顧 要求租客遷出法律Q&A

投資物業收租，無非為了合理回報，但疫情不少英國租客無力交租，令業主相當煩惱。英國政府近期頒布保護租客新措施，暫緩「驅逐租客令」的程序，業主由3月27日起的90日內，無法啟動或繼續要求租客遷出的法律程序。萬一疫情過後，租客仍然拒絕交租，雙方難以達成共識，業主想要求租客遷出應該怎麼辦？有網站列出一般情況下要求租客遷出的法律情序，供收租佬參考。

圖︰GETTY IMAGES

要求遷出程序適用於所有租約嗎？

在英國大部分住宅的租約都屬於「固定短期租約」（Assured Shorthold Tenancy），也只有這種約租業主才可以啟動要求遷出程序。

「固定短期租約」須符合以下所有條件：

1. 業主為私人業主
2. 租約於1989年1月15日或之後生效
3. 該物業為租客主要住所
4. 業主不住在該物業內

如何啟動要求遷出程序？

業主可以根據英國1988年住屋法（Housing Act 1988）的第8條和第21條向租客發出通知，要求租客遷出。在當地地產業內稱為「第8條通知(section 8 notice)」及「第21條通知(section 21 notice)」。

「第8條通知」及「第21條通知」有甚麼分別？

「第8條通知」適用於租客在租約期內違反租約條款，例如欠租；「第21條通知」則無論租客是否違反租約條款，都可以在租約到期後使用。

使用「第8條通知」應如何具體操作？

要發出「第8條通知」，業主須向租客發出「對固定短期租約房屋的佔有權收回通知」（Notice seeking possession of a property let on an assured tenancy）。通知中須明確列出收回單位的合法理由，例如租客欠租或作出滋擾等非法行為。業主可以根據租客違反的理由給予2周至2個月的遷出通知。

1988年住屋法（Housing Act 1988）規定的有效法定理由有8條是強制性的，業主只要循正常程序申請並有合理證明，法庭必須發出驅逐令。強制性理由包括：在收到通知時和在聽證日拖欠至少8周的租金。

另外有9條為酌情理由，代表即使業主能有效證明，但法院也會按情況考慮是否發出驅逐令。

甚麼情況下業主可以使用「第21條通知」？

一般來說，如果有書面租約，在固定租賃期限結束後，業主才可以使用「第21條通知」要求租客遷出。

但在以下情況，業主不可使用「第21條通知」：

1. 租期開始未夠4個月
2. 物業被歸類為多人居住房屋（House in Multiple Occupation），並且沒有議會發出的分租許可（HMO License）
3. 租約於2007年4月後生效，但業主尚未將租客的按金用於按金存款保護計劃
4. 租約於2015年10月之後生效，而業主尚未使用政府6a表格來填寫通知
5. 市政部門在過去6個月內對物業發出要求改善與健康和安全有關的通知（ Improvement Notice）
6. 市政局在過去6個月中內發出通知，表明將對物業進行緊急維修工程；
7. 業主尚未向租客歸還已收取的違法費用或按金；
8. 業主在出租物業時沒有提供單位的能源效益證書，或最新煤氣安全證書。

如果已發出「第8條通知」或「第21條通知」，但租客沒有在限期內遷出，應該怎麼辦？

業主可以向法庭申請房屋佔有令，並分為快速收回管有權命令（accelerated possession order）和標準收回管有權命令（standard possession order）。但要留意的是，快速收回令只協助業主取回單位，不包括追討欠租；如果連同欠租一併追討，業主就要申請標準收回令，但法庭批出的所需時間較長。另外，業主採用「第8條通知」驅趕租客，也不能申請快速收回令。

業主申請收回令後，法庭會向租客發出申請書副本。從收到申請日起計，租客有14日時間提出上訴。14日後，法官如批出收回令，租客必須離開單位（通常情況）或舉行法庭聽證會（通常僅在訴訟文書不符合規定或租客提出重要問題時才會發生） 。即使舉行聽證會，法院仍然可以決定批出收回令。

在法庭發出收回令後，如果租客仍未在限期前遷出，業主可以向法庭申請收回令的執行書（warrant for possession）。在法院簽發執行書後，執達吏會出動驅逐租客。

為何法庭拒絕發出收回令？

對於業主遭法庭拒絕批出收回令的兩個常見原因，分別是業主尚未將租客按金用於按金存款保護計劃，或尚未提供按金保護計劃的重要資料給租客。這兩個原因也會令業主無法發出「第21條通知」給租客。業主申請收回令時應留心是否已滿足所有申請會條件，以免浪費時間。

來源︰英中網
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