買英國這類住宅隨時輸足八成 極難翻身堪稱業主噩夢

過去十多年英國住宅供不應求，樓價逐年攀升，加上租金回報吸引，不少人都會作為投資工具。但英國有一種物業，不但難以跟隨整體樓價升值，近年更加令業主損失慘重，部分更貶值逾八成，這種物業就是「退休住宅」。

圖︰GETTY IMAGES

英國傳媒報道近期訪問了多名「退休住宅」業主，發現他們不約而同面對大幅減價，才能出售手上物業的困局，樓價跌幅甚至高達8成。

其中，68歲的業主Anna Smith，幾年前由已故母親手上繼承了一個位於英格蘭東北部城鎮Stockton-on-Tees的退休住宅單位，10年前的買入價是22萬英鎊(約217萬港元)。但由於退休住宅是專為長者而設，管理公司除了提供物業保養外，更會為住客提供緊急醫療、看護、膳食、家居清潔等服務，因此管理費非常高昂，以Anna的單位為例，每月管理費高達375鎊(約3,700港元)。

Anna不想負擔高額管理費，決定出售這間退休住宅單位，但花了2年時間才把找到買家接手，成交價僅15.5萬鎊(約153萬港元)，較當初的買入價貶值近三成。如果計算同期樓價升幅，以及已繳交的管理費開支，損失更遠高於帳面虧損。「很多買者知道管理費如此驚人都不願承接，而且費用還每年不停上升」。

另一個57歲的受訪業主Chris Longley，同樣由父親手中繼承了一間位於倫敦南面肯特郡(Kent)小鎮Folkestone的退休住宅單位，2007年的買入價是16.35萬鎊(約162萬港元)，2015年Chris開始放盤出售父親的物業，開價僅13.9萬鎊(約137萬港元)，但用了5年才找到買家，成交價僅3萬鎊(約30萬港元)，足足貶值81%。

Chris透露，在他繼承單位後，服務費已升至每月560鎊(約5,500港元)，在放盤的5年間，他仍須每月支付管理費。「當初父親買入退休公寓時，發展商形容物業全天候悉心照顧，對長者有很大吸引力，但事實上退休公寓的需求很低，超高的管理費會嚇走下手買家，令到住宅大幅貶值，為業主帶來重大損失」。

報道中另外三個受訪業主，亦出現同樣情況，出售退休住宅單位時，分別貶值81%、76%及51%，而且管理費最高的單位，每月達到750鎊(約7,400港元)。

圖︰GETTY IMAGES

從以上這些個案來看，退休住宅難以出售及大幅貶值的問題，並非個別地區或城市發生，而是英國整體現象。退休住宅的二手價值低殘，原因是這種物業一般設有年齡限制，入住者須55歲或以上。而根據英國國家統計局的數字，英國65歲以上的長者，只有不到7%居住在退休住宅，反映需求極少，價值自然下跌。

另外，不少退休住宅的背後條款也為人垢病，其中一樣就是絕大部分都是以租賃業權(leasehold)形式出售，雖然英國政府已立法規定新建住宅不能再收取地租，但舊有的租賃業權住宅則未受保障，小業主仍要每年向地主繳交地租，令到這些要交地租的二手物業價值大跌。

加上，一些退休住宅的發展商，過往會在租約中附帶很多買家難以察覺的隱藏條款，部分更會將地權出售給第三方投資者，導致地租會不斷上升。同時，退休住宅的服務費亦都會逐年向上，令到小業主面對沉重負擔。

數據顯示，去年英國整體樓價升幅近一成，但退休住宅的平均價格下跌了9.5%。

綜合報道
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