英國三成放盤叫價太高滯銷 業主應如何拿捏開價及減價策略？

根據英國最大網上地產網站Rightmove的數據，3月份新放盤的平均開價為36.5萬鎊(約360萬港元)，但同期土地註冊處的平均成交價僅29萬鎊(約285萬港元)，兩者差距達22%，反映目前英國業主及代理普遍開價過高，最終要大幅減價才能售出物業。

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另一間地產代理平台BestAgent的數據差距更大，他們指出目前英格蘭有60萬間放盤，平均開價為49.4萬鎊(約486萬港元)，但平均成交價為36萬鎊(約354萬港元)，兩者存在37%差距。他們估計，市場上有三成的放盤都有開價過高開題，有些開價甚至較合理價高出一倍。

分析指出，放盤開價過於進取，部分原因是業主希望在市場上碰運氣，想遇上不明市況的買家，以賺取最大利益；也有個案是有些大型連鎖代理公司，為求獲得業主委託，爭取更大市場份額，故意高估物業價值，簽訂委託合約後再游說業主減價。

BestAgent創辦人Charlie Lamdin提醒，有些代理會叫業主故意開出高價「測試市場」，但他不建議這樣做，因為開價過高的物業，通常會滯留在市場上數個月都未能售出，等待的時間越長，買家就越覺得物業有問題，而減低興趣。最終這些業主不但浪費大量時間，還要大幅減價，最終成交價可能會較當初正常開價更低。

Lamdin表示，一些開價吸引的新放盤，反而會吸引很多買家的興趣，擔心錯過的心理會令準買家爭相出價，這種情況下最終成交價往往高於業主最初開價。

萬一開價過高，市場上無人願意承接，業主應該甚麼時侯開始減價，減幅又如何設定？

Andrews Property Group 的研究指出，定價正確的物業平均在7個星期內售出，而減價盤則需要18個星期，如果減價2次的放盤甚至要6個月以上才有承接。根據 Rightmove 的數據，目前每次減價的平均幅度為6.5%，但決定減價前，業主可以要求代理通知所有潛在買家，特別是曾經參觀物業但覺得太貴的人，向他們表明願意接受任何認真報價，看看能否在不公開減價情況下達成協議。

一旦必須公開減價，建議同時更換地產代理，並且不要簽署長期獨家代理協議，保留自己更換代理的權利。而降價幅度要較大，以重新引起買家的興趣，並且重新拍攝新照片，並開出低於附近類似物業的價格，吸引買家競爭以爭取較佳售價。

來源︰Daily Mail
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