近年海外投資者開始進入柬埔寨物業市場，特別是中國投資者，當地樓價近3年前升了1倍。但有當地地產業人士指出，當地人的購買力其實不足以支撐現時的樓價，加上他們對公寓單位的興趣不大，所以買柬埔寨樓的海外投資者應緊慎。

根據柬埔寨國土規劃及建設部數據，2000至2017年，外資企業在柬埔寨投資的樓市項目有287個，總投資額達42.97億美元(約337億港元)。中資投資最多，佔110個項目，總投資達16.56億美元(約130億港元)，比率接近四成。在大量投資者入市下，去年施漢諾市高層公寓單位的平均樓價為每平方米1.3至1.9萬人民幣(約1.5至2.2萬港元)，金邊更達1.5至2.5萬人民幣(約1.7至2.9萬港元)，比3年前升至少1倍。

然而，當地柬埔寨人平均月入只有1千多人民幣，但樓價卻被中國投資者炒高，引發他們對外資的反感，特別是中國人。

在2010年，柬埔寨內閣會議通過《外國人私有房屋所有權法》草案，允許外國人在柬埔寨購買公寓大樓底層以上的單位，結果刺激了當地樓市。去年金邊人口已升近300萬人，市區面積由原來的300幾平方公里增至700幾平方公里。最初是韓國人前往金邊發展地產項目，其後是台灣人，近年開始有大量中國人湧入。粵泰集團是早批進入柬埔寨的發展商，由2011年就開始在當地投資，並在當地發展一些地標性項目，例如是金邊諾羅敦大道的東華商業中心East Commercial Centre。

2015年，金邊市核心區的公寓單位平均售價是每平方米8千至1.3萬元人民幣(約9千至1.5萬港元)，但去年至升至2.6萬元人民幣(約3萬港元)。當地一間約538呎的一房單位，月租高達700美元(約5,500港元)，當中部分是因為當地外國人買樓比例不高。不過當地公寓單位亦有一定的空置率，例如金邊奧林匹克市場附近一棟28層高的公寓大廈，入住率不足5成。

作為東盟十國之一，柬埔寨享受28個歐美國家給予的待遇，並且沒有外匯管制，導致大量資金不斷流入柬埔寨。銷售柬埔寨樓的廣告都大量列出投資金邊的各種優勢，例如公寓單位的供應遠低於需求，回報率高，投資成本低等。

但在金邊居住17年的柬埔寨中華文化交流協會會長李成建認為，當地人不太喜歡購買公寓單位，而且柬埔寨作為小乘佛教國家，大量年輕人從小就到寺廟出家，實際購買力非常弱。而且對於經歷過紅色高棉時代的當地人來說，很多人曾一夜之間無家可歸，自然對土地業權有情意結，當地人購買公寓單位都是購買連帶土地的一樓單位，而很少購買二樓或以上的單位。另一個原因是，多年前一些人購買金邊著名的「金塔42層」物業，但是這個項目爛尾已10年，導致他們對公寓大樓有負面影響。

李成建亦指出，柬埔寨家庭的孩子比較多，平均一個家庭大概有4至6個小孩，公寓單位不足以容納，所以很多在市區買不起大屋的本地人，選擇在郊區購買排屋。柬埔寨的樓市基本分裂了兩個不同市場，一個是專門針對當地人需求興建的排屋，外國人沒有購買資格，另一個是其他國家發展商興建的公寓單位，主要賣予外國人。一名在當地樓市工作的中國人表示，中國發展商的樓盤，80%以上的單位都賣予中國投資客，只有少部分賣予柬埔寨上流人士。

另外，金邊的二手樓市場還不成熟，當地只有五六間地產代理公司，代表投資者手上的物業要轉手會有一個難度。當地一名業內人士調諷刺地說，外國人興建好後賣給外國人，外國人又從外國人手裡接貨，實現空中接棒。而且在當地發展項目沒有規範，一名承建商人士評價柬埔寨樓市，指當地城市沒有一個整體規劃，土地持有人可自行決定如何發展，甚至可以亂來。

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