Theresa Fok

房地產市場的奧運效應 過去20多年百發百中

港隊在今屆東京奧運表現出色,很多運動員都打得精彩,令人在鬱悶的疫情及政局下倍感欣慰。當大家的目光都專注在運動員的競技水平時,作為投資者亦不妨了解房地產市場的奧運效應,或者對未來的投資有所啟示。

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提起奧運效應,先講對主辦國經濟產生的帶動作用。首先,歷屆主辦城市都會投入大量資源作事前籌備,包括興建新場館、交通配套、基建等設施。以今屆東京奧運為例,日本政府就投入了120億美元(有傳實際開支達到250億美元),而追溯過去幾屆奧運的開支,2016年里約開支131億美元;2012年倫敦花費104億美元;2008年北京奧運更大手筆花費440億美元。

80年代以前,舉辦奧運會基本上都「蝕住做」,主辦國只視為形象工程,但1984年洛杉磯奧運後,各國更注意奧運帶來的經濟效益。除了政府撒錢直接刺激當地就業、消費市場,奧運效應主要體現在對其他行業的「乘數效應」,例如旅遊、建築、酒店、製造、服務業等,在奧運舉辦前幾年,主辦國的經濟都會大量受惠。

今屆東京奧運如果不是遇上疫情,原本預計可以創造近3,000億美元的經濟效益,增加194萬個就業機會。而中國國家統計局報告顯示,在2005年至2008年的「奧運投入期」,北京市GDP的年均增長速度達到11.8%,較「十‧五」期間提高了0.8個百分點。當然,部分主辦國規劃不當,令場館和設施在奧運後閑置,甚至過度借貸令經濟衰退,則是後話。

歷史數據顯示,奧運對主辦城市的地產市道同樣有莫大魔力。由於資金對奧運經濟及基建的憧憬,歷屆主辦城市的樓價在「奧運投入期」都有顯著升幅。由2013年獲得主辦權計起,至2020年期間,東京樓價連升6年,升幅達到48%;舉辦2016年奧運的里約熱內盧,樓價升幅更誇張,2008年到2015年上升超過3倍;再之前幾屆的主辦城市倫敦、北京、雅典,在投入期的樓價升幅亦有64%至250%。

但值得注意的是,近幾屆主辦城市的樓價在投入期急升後,都會出現見頂調整或升幅減慢現象。國際大城市如倫敦、北京的樓價在奧運後幾年較快重拾升軌,但雅典及里約的調整期則維持得較長,後續動力要視乎城市本身的經濟或政策等不同因素。

無論如何,奧運舉行前5、6年間主辦城市的樓價的上升現象,在過去20多年的數據上百發百中。2024年奧運將在巴黎舉行,當地樓價由宣布獲得主辦權的2017年至今亦升了約三成,至於2028年及2032年奧運將分別在洛杉磯及布里斯本舉行,大家支持運動員之餘,也不妨多多留意這幾個城市的樓價走勢。

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