日本2019年5月1日之後落成的新樓，製造年份不會是平成31年（西元2019年），因為日王明仁將於4月30日退位，由皇太子德仁親王繼位，即將會有新的年號，正式結束31年的平成時代。

筆者看好東京大阪地產周期的黃金十年升幅，特別是今年會有新年號，緊隨其後是G20高峯會。筆者2013年到東京創業，親眼見證日本樓市從谷底V型反彈，馬上回顧過去5年，從2013年到2018年東京23區的地價升幅，根據日本財務局數據，3區近5年地價升幅如下。

東京

1 .港區    5年上升92.5%

2 .中央區    5年上升90.8%

3 .千代田區    5年上升84.7%

4.涉谷區    5年年上升55.6%

5. 台東區    5年上升52.1%

6 .文京區    5年上升47.7%

7. 目黑區    5年上升45.9%

8 .品川區    5年上升43.8%

9.墨田區    5年上升33.6%

10.豐島區    5年上升33.3%

11.北區    5年上升29.3%

12.江東區    5年上升28.5%

13.足立區    5年上升26.5%

14.新宿區    5年上升25.1%

15.世田谷區    5年上升20.6%

16.中野區    5年上升19.9%

17.杉並區    5年上升16.3%

18.板橋區    5年上升16.2%

19.大田區    5年上升15.6%

20.葛飾區    5年上升14.8%

21.江户川區    5年上升13.9%

22.練馬區    5年上升11.6%

23.荒川區    5年上升10%

根據以上數據，過去五年東京23區升幅跑贏大市的是「港區」，升幅接近一倍。而東京首3位地價最貴的，分別是第一位的「中央區」，平均每平方米601萬日圓（即每呎地價約3.9萬港元）；第二位是「千代田區」平均每平方米490萬日圓（即每呎地價約3.18萬港元）；第三位「港區」平均每平方米388萬日圓（即每呎地價約2.52萬港元）上述資料或多或少有些滯後，但5年前港人投資東京地產的朋友，看完上面資料，各區升幅「不中亦不遠矣」。

以上只是每平方米的售價，並沒有包括建築物價格。假設港區的土地面積是100平方米，每平方米價格是3.9萬港元的話，100平方米土地是3,900萬港元，如果建5層高大廈，每層假設80平方米，那麼5層就是400平方米，即每一層持有土地的比例是5分1，每層80平方米，即每平方米的平均地價是9.75萬港元（呎價約9,000港元）。上述價格未計算建築成本及利潤和銀行貸款利息等雜費。

今年東京有機會放寛合法民宿的經營日數，相信未來會對個別地區樓價升勢有正面影響，數據顯示有些低水地區例如「新宿區」過去五年才升25%，值得睇高一缐。