買樓回報不一定單靠升值 租金回報其實好重要！
過去數十年，香港的住宅物業價格表現普遍為業主及投資者帶來不俗回報，久而久之導致香港業主重升值輕收租。
圖︰GETTY IMAGES
但物業投資回報有兩大環節，即租金回報和樓價升值，甚着重後者是有implications 的。今期利用簡單的數字及方程式來解譯：
1) 採用之方程式是折現現今流 (Discounted Cash Flow, or DCF)，簡單講就是將物業由買入至賣出包括期間的各樣收入(主要為租金及賣出價)和支出(包括買入價，各式費用，借貸利息，管理維修等)計算一番，計算其(按年)內回報率(Internal Rate of Return, or IRR)，繼而比較不同租金和升值的情况能提供之IRR。
聽得一頭霧水的不須怕，就當IRR是複利率(Compound Rate)吧。
除IRR，還有淨現值(Net Present Value, or NPV)，是將上述現金流(Cash Flow)用某折現率折現出來的，非常粗糙不完整說法就是正數代表有利潤，負數則表示蝕本。
這裡集中看IRR，且簡化所有計算表，只涉及買入價，淨租金收入和賣出價。
2) 表A基礎盤
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淨租金回報5%，租金年升3%，賣出年的 Capitalization Rate, or Cap Rate 為4%，即升了值，約45%，且全部皆以一百萬入貨，並前後持有物業六年。IRR是13.71%。
3) 表B
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淨租金回報2.5%，租金年升3%，賣出年的 Capitalization Rate, or Cap Rate 為2%，即升了值，約45%，以一百萬入貨，並前後持有物業六年。
然而IRR只是10.65%。
4) 表C
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淨租金回報2.5%，租金年升3%，賣出年的 Capitalization Rate, or Cap Rate 為1.73%，即升了約68%值，IRR才能匹配A基礎盤的13.71%。
5) 表D
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要是市場變得非常熱，購入之淨租金回報2%，租金年升3%，賣出年的 Capitalization Rate, or Cap Rate 便需要是1.35%，即要升值72%，才能匹配A基礎盤的13.71%。
6) 要點：假設追求同樣之IRR
一) 租金回報高令項目不必太過倚靠價格升幅來達標，當然有巨大升值就更妙
二) 租金回報低則需要價格有較大之升幅搭夠
三) 然而價格升幅許多時視乎市場之大環境而定，並非個別物業之投資者能控制，亦即風險可能高些。
再說，租金回報高亦表示持有期間有多點錢使用，無咁易因現金不足而被迫賣貨，等不到較理想之市况出售。