在多倫多買樓收租攻略(二)
今期研究多倫多市 (City of Toronto) 各區分契住宅大廈的平均加元 (下同) 租金和其平均買賣價格，將前者的月租成以十二個月，得出之數值除以買賣價格，便可知道出租之「總」租金回報 (即還未扣除大廈管理費與物業税等) 大約多少。
(圖︰THINKSTOCK)
資料來自多倫多地產協會 (Toronto Real Estate Board, TREB) 的網站，是今年2018 首季數字，只包括多倫多市範圍 (City of Toronto，往後簡稱多市)，請參考以下圖表。
有以下觀察：
1) 多市平均總租金回報率約 4.74% = 平均月租$2329，即年租 $27948，除以平均買賣價格 $590184，便得出不足五厘之答案。
2) 若將多市各社區分為西部，中部和東部，中部的平均總租金回報最低 = 只有4.38%，而西部有5.09%，東部的則有5.54%。
3) 細看下，以社區層面計，最低的總租金回報是 3.21%，屬於一個地產編號C12的社區，而最高的7.49%，見於編號W09的區份。一高一低相差4.28%，不能說是差異細。
4) 將凡是平均租金高過全多市平均的”格仔”油上藍色，同樣將凡是買賣價格超越多巿平均的填上藍色，會發現不少 (但非全部) 租金高過多市平均的社區，同時其買賣價格亦超過多巿平均價。
同時，這些社區的總租金回報率皆低於多市的回報率。
5) 相反，凡總租金回報率超過多市平均的社區 (橙色格仔)，沒有一個的租值及買賣價格是高於多市平均的。
6) 上述大致反映買賣價格傾高的社區，其總租金回報率則傾低 (雖然實際租金數額會是高些)。亦即是說，倘若首要是追求較高租金回報率，則可向價格相對低的社區尋找貨源。
7) 再引申下去，藍色的社區一般被視為是較佳的地方，部份更包含真正高級豪宅區，而橙色的相對普通些，當中包括「少去為妙」的區份。
8) 扣除管理費，物業稅等開支後，(收入) 稅前淨租金回報率可能只剩二厘多至三厘多，注意還未計算空置時間等在內。
至於需要扣除多少總租金來付上述開支，則沒有單一答案，因不同住宅大廈可有不同情況和條件差異繼而影響管理效率等，另物業稅多少也可有點估價差別。
所以這裡假設管理費等可扣去總租金三成至五成，繼而得出各社區一些淨租金回報率作參詳。注意這些數字皆只是估算，與實質情況可能有別。
注意︰
1) 有W，C 或 E 字頭的號碼分別代表西，中或東部不同地產社分區的，詳情可看
http://www.trebhome.com/buying/district_map/index.htm
2) 若需要多倫多地圖，可往這或其他類同網頁
http://map.toronto.ca/maps/map.jsp?app=TorontoMaps_v2