美國（USA）的「出租屋苑」，是指Multiple / Rental Housing Complexes， 大型的通常有過百居住單位，面積可由數百呎的Studio Units至千呎的三睡房單位，有專業管理團隊負責營運、租賃、維修及保安等。

視乎地點、設計、樓齡和質素等，平均單位價格由低於10萬美元（下同）至數十萬皆有，然而並非「賣散」，業權通常由公司持有，至於這公司背後是單一大股東、機構投資者或是由眾多投資者（散戶）組成是另話。

出租物業IRR可超過20%

先利益申報，筆者近年有投資這類出租屋苑，至現時為止整體回報不俗，部份項目的税後內部投資報酬率（Internal Rate of Return，IRR）超過20%，由租金、加按、升值等而來。此外，項目遍佈美國多地，例如德薩斯州（Texas）、佛羅里達州（ Florida）、北加羅蓮納州（North Carlolina）、喬治亞州等（Georgia）。

為甚麼投資這類物業？

1. 現金牛 （Cash Cows ) ：視乎哪裡，有些項目就算不作借貸也可有 5 至 6% 的税前淨租金回報，若適當地運用貸款，本金的回報可以更高。

2. 有需求 （Demand ) ：人口趨勢顯示年輕人整體傾遲婚及遲生育，加上不少大學畢業生負債累累，且工作機會意味需常穿州過省式地搬遷，不但「買樓」意欲不高或難以落實，出租屋苑更是他們的合理選擇。簡單說，這群組不是一兩年之客戶，而是三五七年的長期客仔。

3. 部份地區供應有限：宏觀數字是有不少新供應，雖近一年有點放緩跡象。然而，不是所有地區都供應充足，例如一些城市規劃有較多制約的城鎮（批准需時）、或一些地點較中心的社區（尋覓地盤困難）。

4. 可「堆砌」合適的回報相對風險投資組合（Portfolio )：整體而言，出租屋苑不但有平有貴，更有地點（市中心、近郊、遠郊）、住戶對象（家庭、單身、年輕、年老、在職、退休）、設施設備（球場、泳池、會所）等環節之分別，而這些會影響項目的投資回報和風險幅度。

此外，有些出租屋苑會因經濟差而生意更好，另一些則因城市經濟旺且多工作機會而受惠，各得其所。即是說，倘若許可，投資多個且性質不同的出租屋苑項目可以增加回報相對風險之比率，即賺多點及/或蝕少點，亦即無論經濟好壞，組合幾時都有收入給閣下。

回頭看，2012至2013年是入市佳期，近年尋覓項目困難了些，但仍有可取之機會。

此外，候任總統特朗普（Donald Trump）主張減稅及增加基建工程；若成事，出租屋苑可看高一線！