這次我們探討一下澳洲物業買賣合約之間的關係。 

在《普通法》的合約中有一條基本原則：「Privity of Contract」；意思是只有在合約當中包含的其中一方，才有權要求合約的另一方，如實執行合約，若果對方無法執行合約即屬違約，亦可以向對方追討賠償；相反，任何人如果並不是合約的任何一方，是不可能承擔任何有關合約的責任，所以，合約以外的任何人因此亦不可能以合約為理據，向合約的任何一方要求執行合約或提出任何要求。

這原則本應簡單合理，因為在自由巿場底下，如果自願簽訂合約，應該有合約精神而遵守執行；相反，若本身並無參與合約，當然無需理會合約，亦無需為合約付上任何代價或責任。但是，合約很多時並不是單純由買賣雙方直接簽署，例如大部份地產合約都是地產商代理跟買家洽談，然後代理作為地產商代表，跟買方簽署合約。 

留意賣方代表

先前在這專欄提過，澳洲的地產代理一般只代表賣方，並只向賣方收取佣金費用；因此在澳洲的地產合約，幾乎全部都會列明地產代理人及聯絡資料，以證明該合約為該代理完成，並據此向賣方收取佣金。但實際的商業操作很多時較為複雜，特別是在澳洲以外的銷售，很可能透過地產商的總代理再根據不同的銷售渠道，分發樓盤給不同的分區代理促銷；但是，合約可能只列明總代理，完全沒提及買家面對接觸的代表。因此，買家可能根本不認識簽署的合約上標明的地產總代理，更加不知道向自己推薦樓盤的代理到底跟地產商和合約上的代理有甚麼商業利益及關係。

在簽署合約時，買家亦可能不關心誰是代理而忽略當中細節；但若果合約出現問題或任何糾紛，因為買家所認識的分銷代理根本沒有在合約上任何紀錄，根據我們先前提到的合約原則，買家若果想把地產分銷代理簽約時答應的條款作為理據，將會相當困難。

筆者律師行現在亦正處理類似個案，舉證會相當複雜；為防範於未然，準買家最好多加留意向自己推薦樓盤的代理人身分，並最好有律師幫助確定才考慮簽合約。