隨着脫歐日子越來越近，各種不確定性自去年下半年開始明顯左右英國樓市，特別是樓市火車頭倫敦。

縱觀過去10年，英國整體樓價上升37%，倫敦同期則大升77%，至平均樓價47.4萬鎊，可見倫敦樓市受追捧，目前小幅度回落，加上鎊滙下跌，正是投資者主導的時候，他們抱著審慎樂觀的態度，亦趁勢把握投資機會。傳統的置業智慧首選是地點，筆者十分認同，一個地段好的住宅保值力強，遇到樓市低迷時跌極有譜，若投資倫敦物業，核心地段是明智之選。

說回脫歐，當今年塵埃落定後，市場不確定因素會陸續消除，到時積壓多時的購買力將釋放，交投及樓價勢回暖。仲量聯行最近就為英國未來5年的樓市把脈，預計今年不會有很大升幅，全國約有5%升幅，倫敦核心區約有1%上漲。而之後數年樓價升幅擴大，預計在4%之內，屬於穩健安全的投資選項。

主要原因是脫歐之後，仍有不少難以預計的政經變化，故預測較為保守，但整體仍是看好，主要原因是英鎊有望回升至1.41至1.5區間；失業率今年至2023年的5年料平穩在4%的水平；預計英國今年GDP增長約1.5%，明年到2023年的4年增長維持在2至2.2%；隨着未來數年經濟復甦，銀行利率將穩步上升，料由今年約1厘走向2023年的2.75厘，仍處於低水平。

英國過去5年新屋供應激增，但去年開始放緩，新屋動工量從2017年第一季按年19.6萬個，回落至去年同期的17.9萬個，而倫敦的新屋動工量亦於2015年開始減少，預計未來3年只維持在每年2萬戶，求過於供情況持續將支持樓價向上，特別是豪宅。

雖然政府未有因樓市轉弱而放寬第二間物業的印花稅，並建議對海外買家徵收1%額外印花稅，或會打擊部分投資者入市意欲，但相對其他國家及地區而言，英國的住宅稅不算辣。

事實上，倫敦樓市過去一年出現兩極化現象，100萬鎊以下的中細價物業銷情放緩，主要是這類供應充裕，而100萬鎊以上的豪宅特別是供應短缺的核心區則甚受追捧。

倫敦的核心區分別是Belgravia、Chelsea、Fitzrovia、Holland Park、Kensington、Knightsbridge、Marylebone、Mayfair、Maida Vale、Notting Hill、Pimlico、Regents Park、St John’s Wood及Victoria。其中西敏市便涵蓋Marylebone、Mayfair、Belgravia等貴重地段，西敏市既是政治中心亦是購物、消閒熱點，文化氣息濃厚，該市至2018年10月的平均樓價為102.8萬英鎊，按年回落0.6%，相對同年6月按年下挫8.5%，跌幅有所收窄，而追溯過去10年，樓價更由53.6萬英鎊扶搖直上，大漲92%。毗鄰的Kensington及Chelsea樓價跌勢較大，至2018年10月按年下降3.1%，至124萬英鎊。可見西敏市住宅價格抗跌力強。

西敏市的Marylebone可說是繁盛的倫敦心臟地帶中較富鄉村氣息的地段，低調寧靜的環境吸引享受私隱生活的人士擇居，近年這帶陸續有活化及改建的住宅項目進行，未來市容將更多樣化，而Marylebone High Street經活化後現已成為潮人熱點，型格咖啡店及餐廳進駐，加上特色小店，為這區增添生活品味。

交通方面，有多個鐵路站通往倫敦市內外，而鄰近的Paddington火車站將是預計今年通車的Crossrail伊利莎伯線其中一個大站，屆時將可利用高速鐵路連接大倫敦以外東西兩側的市郊地區，往希斯路機場只需24分鐘。Marylebone雖屬豪宅區，但樓價在西敏市不算最高，仍有上升水位。