讀者︰

你好, 本人26歲，供緊一個物業，正打算轉按加做稅貸，套現給女朋友做首期

現有物業：

本人和父母聯名持有一工廈，自己持有一屯門住宅，另外父母兄長各自持有一住宅物業。

現有屯門住宅購入日期：2016年10月31日

購入價：3,880,000

樓齡：38

舊貸款總額：2,370,000

月供：10,220

已還：14個月 (本金佔每月6,000左右)

管理費：1,500

租金回報：12,000

個人收支：

月薪：40,000

每月支出：15,000

剩餘薪金主要用來做生意周轉

正打算做的貸款

屯門住宅現估值：5,400,000

轉按按揭：6成

轉按申請日期：2018年1月10日

正申請稅貸借32萬，3年還，每月還9,500左右

女朋友狀況：

職務：公務員

月薪：31,800(未扣MPF)

現金：10萬

借貸：grand loan $36,000

女朋友父母：

持有物業：公屋200萬(未補地價)

地點：朗屏

父60歲 母55歲

每月有$3,000外快，有需要的話做生意的朋友可幫忙出糧

細佬大學Year 1

現打算做六成轉按，利用回贈抵銷罰息和律師費，預計套現約95萬+稅貸32萬給女朋友做首期，心水是豫豐花園或兆禧苑的兩房。

女朋友家人都接受到單位細和偏遠，所以這個單位作自住或投資用途也沒有問題，請問應如何部署? 還有我這個轉按+稅貸的做法去幫女朋友上車是否恰當呢? 還是另有其他投資選擇，日後才上車。

ANSWER:

讀者自己做生意，月薪四萬。要點在究竟佢比咗咩文件銀行，令銀行信服佢4萬月薪呢？可能你話:「讀者32萬稅貸都批到，應該冇問題…」留意現時稅貸同私人貸款已經撈埋一齊，以往借到高額稅貸既人表示交稅金額都高，銀行原意是稅貸必需在24個月內全清，給予高薪者一個很低息既Offer，意在識客。惟現時稅同私貸已分別不大，有些稅貸息高達6厘，同私貸無分別。至於正面信貸資料報告(TU)係唔會理你「稅」定「私」貸的，總之好似讀者個Case就將還款能力扣減$9,500，等於為左借32萬稅貸，而損失日後買樓借2.59*95% = 246萬之能力。

正因借到稅貸不表示該人有實力，故要點是究竟讀者能提供什麼文件? 證明4萬月入真確及會長久都有。如果再買樓時要七至九成利用二按上會，批核會難一點，只提供4萬元支票影印本、或就咁將4萬蚊月入存入自己戶口是不足夠的。加上approver可以查冊，得知按揭申請人同聘請申請人之公司的董事為同一人後，case已「涼」了大半。

留意用HKMC做二按，只要「死」一間銀行之申請，透過其他銀行申請的case都一齊「死」，惟六成上會唔做二按，批得較鬆同埋一間銀行「死」左都可以去第二間拎second chance。老闆或不穩定收入打工仔點好好令銀行信服自己真有其人工，要早6個月準備及學讀者利用買樓001內之方法。至於讀者叫朋友幫手出糧，如果屬假聘請，留意有機會成為騙貸行為，小心小心。

假設銀行信哂讀者有4萬人工，在不加朋友幫助或其他擔保下，將原居套95萬加上稅貸32萬應剛好夠計，將借貸力用到近盡，計法如下:

4萬人工在扣9,500月供稅貸後只可剩借貸力30500*50%*2.59 = 394萬

讀者加按之樓房市值540萬，按到六成即借324萬。係324-237之下真係套到90幾萬的。你問筆者是否建議？筆者認為女友買二手樓時付少一點首期，唔借稅貸，會令讀者在市況逆轉時更有預算。其實讀者仲有一工廈在手，雖工廈只能按五成，但估計要拎30幾萬出黎唔難。另外由於讀者已有一樓，又後生，其實應否在此時再買一層樓？筆者有保留。

無樓者應先買一，但有樓者可以將錢拎去收息。利用債基疊增作中期收息，年收12-15%是2013年有收息班後同學見證至今。100萬可月產出10k-12k月入，波幅亦不大，合等買樓一族。那讀者女友可利用債基增加月入，慢慢等上會都可。但如因自住或女友心態上有即買樓之需要，咁就要壓死舊錢係樓，放棄收息及靈活性，換取買樓坐貨而等收租的機會，後者是穩但日後變通之成本高很多。