在日本無論買新屋或二手屋，都會遇到繁雜的稅款，例如所得稅、固定資產稅、登錄免許稅、不動產取得稅等。今天我們聊聊投資者們最關心的各種稅務減免及補助金政策。

購買哪些房屋可享受稅收減免？

日本的政策區分不同房源類型，主要分為新築（即新樓）、中古（二手樓）、改修（即增改建或房屋裝修）、長（即長期優良住宅享受的政策優惠）、低（即「低炭素住宅」，比傳統建築使用更加節能高效的建築材料建造的環保建築）。

在日本政府今年的最新政策中，新樓、二手樓、長期優良及低碳住宅均能享受「綠色住宅積分制度（グリーン住宅ポイント制度）」，最高每戶可享受40萬點積分，積分可兌換防災、健康、育兒、有助於地區發展的相關用品。

新樓、二手樓、長期優良及低碳住宅，還能享受最多50萬日圓的生活津貼。而部分市町村的新樓、二手樓和改建房，不同地方有自己的政策優惠，買家要自行咨詢。

買樓有哪些減稅優惠？

今年購買或建造日本新屋，都會有減稅優惠，而且減免的幅度都很大。

1. 所得稅優惠

新政策對於購房所得稅減免的政策分為兩部分，一部分是針對貸款買樓的人，另一部分是針對現金全額支付的人。

如果買家以貸款購買普通的新樓、二手樓或者進行房屋增改建（貸款期限為10年），在所需繳納的所得稅和住民稅中，最高總共可享受400萬日圓減稅優惠（即最高每年可抵扣減免所得稅40萬日圓）。

如果買家以按揭貸款購買新建的長期優良住宅或低碳住宅，在貸款時可享受最高500萬日圓稅務減免（貸款期限為10年），即每年可抵扣所得稅和住民稅50萬日圓。

購入長期優良住宅或低碳住宅減稅需滿足以下條件：

A. 自住；

B. 在交付房屋或完工後6個月內入伙；

C. 佔地面積必須大於或等於50平方米；

D. 對於商住兩用的組合式房屋，必須有一半以上的地面面積作居住用途；

E. 貸款期限為10年或以上；

F. 貸款時，合計總收入在3000萬日圓以下；

G. 須符合長期優良住宅或低碳住宅的建築要求。

在最新政策細節中，如果是以現金全額支付購買新建的長期優良住宅以及低碳住宅，最高可一次性享受65萬日圓的稅收減免，業主所得到的稅務減免幅度，會比申請按揭貸款小。

2.登錄免許稅相關優惠

在購買日本房產時，還需要繳納所有權轉移登記的稅費，即登錄免許稅。今年日本政府在這方面，也有相關減免政策（其中登錄免許稅稅額計算方式為固定資產估值 × 稅率）。

今次的調整範圍在稅率方面，無論是普通的新建住宅、普通二手樓，還是新建的低碳住宅或長期優良住宅，其「所有權保存登記」時所繳納的稅率均下調。其中，普通新建與二手樓稅率從0.4%減至0.15%、低碳住宅或長期優良住宅稅率從0.4%降至0.1%。

此外，如果買家買入的是經過發展商進行增改建的二手樓，還可進一步減免「所有權轉移登記」時繳納的稅項，稅率從2%降至0.1%。

3.不動產取得稅優惠

在購入日本房產時，會一次性支付一筆購置稅，即不動產取得稅，今年在這方面的稅收也有減免。

其中，對於新房、二手房及經過發展商進行增改建的二手房，可享受的抵減稅額最高為36萬日圓。而長期優良住宅可享受的抵減稅額最高為39萬日圓。

4. 固定資產稅優惠

每年需要繳納的固定資產稅，基礎稅率為房產估價的1.4%

減免後的固定資產稅稅率為原來的一半，即每年只需繳納0.7%。不過只有在取得新房的前3年內，及取得新的長期優良住宅前5年內可享受這項優惠，屆滿後將回復至原有稅率。

5.所得稅優惠

政策還對「フラット35S（Flat 35S貸款）」一種可以申請貸款期限為35年的房屋按揭貸款，下調貸款利率。

某些特定環境下，利用Flat 35S項目進行貸款，首10年還款期內（最長為10年），利率下調0.25%，最高減免利息可達近73萬日圓。

每年需要繳納的火災、地震保險也將分別減少60萬日圓及每年減少50%的繳費金額。

日本政府已經在去年底，推出一系列減稅政策，減稅將令國家稅收減少500億至600億日圓。今年在日本置業的稅務減免優惠，對於投資者來說，是近幾年難得的一次入場機會。

參考資料：

[1].日本國稅廳：合計所得金額3,000萬円の判定

[2].所有権保存登記とは？　所有権移転登記と何が違う？　稅金や必要書類までプロが徹底解説

[3].「フラット３５Ｓとは？」対象となる住宅の基準とメリット、注意點