最近同網友傾起投資REITs (房地產信託基金)，有網友提到最近在香港有一班投資者買REITs 買到輸幾十萬，甚至幾百萬。在網上討論區都有post講起這件事。內容主要是有投資導師推介學生，Short put一些海外REITs 的期權，以此來以平價買入REITs ，一心打算可以低價買入優質的REITs   ，一邊又可以賺取當中的股息 。結果事與願違，最近的疫情令到這些 REITs停止派息，股價急跌，學生損失嚴重。

好奇心驅使下，我就去睇下投資導師推介的是什麼REITs 令到投資者損失這般嚴重。

一睇是的英國NRR，心知不妙。此REIT一向以高息作賣點，吸引一班股民投資，在未停派息及股價下跌前，此REITs過往幾年一年派四次息，合共都有21鎊以上，股息率超過10厘 ! 我見到這麼高息自不然也研究一下，只是……

先簡單介紹NRR，NRR全稱New River Reit，根據公司網頁介紹，主要集中做零售及休閒消費類型的物業，例如酒館餐廳之類。網頁上特別強調的是它的Retail (零售) 及Pub (酒館) 的物業組合。但對比起其他REITs，NRR還有一樣特點，是它在物業上的交易是頗為頻繁，與傳統REITs的buy and hold相比，NRR更似物業炒家，以低價買入大型項目，然後再以引入優質租客或升值物業，再拆售或轉售套利。它們自己也是這樣對外宣傳這種營運模式。

簡單看去年的年報，就覺得這間公司很有問題，數字非常難看。完全不是管理層所說那麼好境。這亦是為何我說一見到用NRR 作優質收息REITs作招徠就心知不妙。

先不說疫情，NRR的運作模式是很依賴管埋層的眼光，貨如輪轉，兼每個項目賺錢才能保障公司派息。這間公司賺來的錢，一直都不夠派息。公司今年派完股息，要極度依賴明年的機遇才能保障派息。上年未發生疫情前，NAV(資產凈值)已經開始下跌，LTV(貸款價值比率)上升至近四成的警戒水平。這樣的REITs又豈會是穩定之選，減派息或股價隨資產淨值下跌只是遲早的事。

同其他英國REITs一樣，在疫情下NRR更受前所未見的打擊。過去一年的股價，由高位218鎊直插到低位47鎊。即使最近重回72鎊 ，對比高位亦只剩下三成三左右。

英國零售類地產 (除倫敦) 在過去幾年都吹冷風，受消費模式改變，傳統零售轉至網上零售，空置率上升，而英國商業地產的稅制又沒有改變。在英國持有商業物業，若果沒有租客，業主可是要負責交物業稅，差不多是市值租金的一半 !空置的物業對業主可是相當大的負擔。

另一隻主攻零售的REIT – Intu是一個很好的例子，展示英國零售REITs面對的死局，空置率上升，沒有租金收入，又要支付物業稅 ; 又會造成估值下降，令LTV上升。理論上，Intu一定要充實資本，售出優質物業，剩下的物業質素又會變差； 售出質素差的，價錢又未必好；批股發債，息高，股價殘。最終公司價值蒸發，完全翻不到身。

投資REITs 雖然有以少量資金就可以間接投資房地產的好處，但亦需要熟悉REITs 背後持有的物業及當中的營運模式，及所在市場的遊戲玩法。以英國商業地產為例，閒置物業的成本極之高昂，一下子就由賺錢變負債累累。海外房地產隔山買牛，即使是REITs 也要極小心！