最近多了讀者問關於免首期買英國樓，問是否真的可以做得到及如何做。

所謂的免首期買樓，其實幾年前財叔的博客都有講過。這招不是甚麼新招，只是將同樣的招數搬去英國而已。背後的原理就是買入比市場價低的物業 (BMW, Below Market Value)，然後等幾個月至半年，再用市價按給銀行套現，將原先投資的資金收回。

比方說，物業市價是100鎊 ，售價是75鎊。那我以75鎊買入，然後七成半以100鎊市價按給銀行，套現出75鎊，那該物業就成為了零成本的資產。零成本，加上租金回報，回報理論上無限大。

不過實際上，也不是完全不用資金投入，買物業的手續費，物業空置期的費用，經紀佣金樣樣都係錢，最重要的是一開始買入物業的資金，往往可能比正常買入一個物業所需的資金還要多。雖有另一個方法，利用 Bridging loan買入，然後等到時機轉按給銀行。但Bridging loan的利息頗高，利息支出也是要考慮的一點。

以上的支出對比起成層樓的價錢，或者正常的首期來說都是小數目，可以以低成本「零首期」買樓還是很吸引。這時最大的問題就來了，買入比市價低的物業。有價值有市場的物業，為甚麼賣家要折讓賣給你呢？

比市價低的物業，大多數可以在拍賣行上找到，因為賣家要錢唔要貨，最緊要快可以收到錢(拍賣行的成交期只有幾個星期)。但這也難到大部份買家，因為一時間有調動一大筆錢，不是人人做到。在拍賣場上買物業，除了要子彈充足，對於物業的了解也很重要。通常一個物業要淪落到拍賣場，總有原因。

在普通市場也有可能找到開價比市價低的物業，不過同樣地，為甚麼好好的物業要割價出售？通常都是位置或者租務市場不太好，不容易租出。買入這類物業，就更要做好功課。

簡單而言，零首期買英國樓是可以做到的，不過對於隔山買牛的香港投資者來說，當中的風險不容忽視。在買入前，一定要做好計算，非常清楚買入的物業。