專家測疫情後美樓市結構洗牌 低密度地區物業受追捧

新冠肺炎引發美國經濟危機，加州大學洛杉磯分校安德森經濟預測中心(UCLA Anderson Forecast)指出，極端抗疫措施衝擊樓市，會令美國房地產受影響，住宅市場會因大規模失業而面對衝擊，但商業地產例如零售店鋪及寫字樓是重災區。有專家估計，疫情過後樓市結構會洗牌，部分買家可能對低密度區域住宅更感興趣。

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安德森預測中心資深經濟學家David Shulman表示，受居家隔離令及疫情恐慌影響，商業地產與住宅物業都會承受壓力。商業地產方面，酒店、除超市外的零售店鋪及寫字樓將受較大衝擊，而住宅物業亦因為大規模失業而受影響。

另外，樓市交投會因經濟環境變差，以及疫情期間買家睇樓意欲減少而出現萎靡。近期發展商擱置推出新盤的可能性亦會增加。整體未來數月的樓市表現都不會太好。

中心又調低美國經濟預期，中心總監Jerry Nickelsburg指出，今年第二季及第三季的GDP按年分別萎縮30%及5%，並調高失業率預期，今年第四季失業率將升至13%，即失去1,700萬個就業職位，加州表現更為糟糕，失業率將達16%，即流失220萬個工作職位。而失業率最快要到2022年尾，才能回復至疫情前的數字。

今次新冠疫情衝擊，亦會令樓市結構發生改變。加州大學洛杉磯分校經濟學家俞偉雄認為，樓市所受衝擊與當地疫情形勢有關，例如紐約市疫情十分嚴重，其受到的負面影響會比其他地區嚴重。疫情過後，部分民眾可能會對低密度區域的住宅更感興趣。對於樓價高、租金高，並且位於市中心附近的寫字樓、零售店鋪及公寓單位，疫情過後價格將調整。

不過他亦指出，2008年金融海嘯直接在樓市發生，但今次經濟危機的始作俑者是疫情。如果樓市沒有結構性問題，等待疫情退去後，很快就能夠復蘇。而在今次經濟衰退中，工業地產及倉庫會有較強抵抗力。

美國《世界日報》亦分析，經濟危機中損失的金錢，一部分其實會進入其他人的口袋，另一部分成為輸家的未來債務。因此每一次經濟危機，都會出現財富再分配。危機雖然慘痛，但這是窮人變成富人的機會。樓市因為流動性較慢，價格變動通常遲於整體經濟。

當整體經濟環境變差，引發大規模失業，繼而導致民眾無力償還按揭而開始賣樓。同樣受大環境影響，潛在買家可能資金鏈出現問題，或投資趨向保守，不敢承造高槓桿貸款。久而久之，樓市便會供過於求，樓價便會下挫。

來源：美國世界日報
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