【2018樓市前瞻】政策繼續收緊 悉尼料入調整期

澳洲樓價自2000年以來已升值逾一倍，多個國際大型機構都警告，澳洲樓市有泡沫爆破風險。聯邦政府去年連番出招打擊炒風，包括收緊新造按揭要求、推出空置稅、取消海外投資者免稅優惠，增加物業預扣所得稅率。各地政府亦出招，悉尼調高海外買家額外印花稅至8%，並增加額外地稅至2% 。維省政府今年起徵收空置稅，昆士蘭省則對空置土地業主徵收額外地稅等。

在澳洲政府出招，加上中國政府嚴控走資，打擊內地投資者到境外置業的需求，澳洲樓價升勢由去年中減慢，上月更出現按年下跌。根據地產研究機構CoreLogic發佈的12月樓價指數，主要首府城市的合計樓價指數較11月跌0.4%。年度樓價升幅由11月的5.2%降至4.3%，較年中的10.5%劇減。

悉尼或跌一成 墨爾本較樂觀

悉尼市場在去年8月見頂，下半年起出現疲態，上月悉尼樓價跌0.9%，按季跌2.4%，全年樓價僅增長3.1%。分析估計，悉尼因為供應增加和需求轉軟，在經歷5年極速增長後，今年將進入調整期，樓價或跌3至10%。不過，悉尼部份地區如中岸和西南區等樓價較低的地區，受首置買家帶動，樓價會較內城區穩定。

而打算在悉尼買樓放租的投資者亦要知道，新南威爾士省政府預計在今年修訂有關針對airbnb的短期出租的法案；省政府亦將在今年立法，提高租客權利，屆時會有更嚴格措施規管業主驅趕租客的行為。

而墨爾本樓價上月也下滑0.2%，是2016年初以來首次下跌，但情況較悉尼樂觀，全年仍有8.9%升幅，當地市場氣氛仍熾熱。受惠人口快速增長、政府首次置業補貼、可負擔性較好等利好因應下，墨爾本去年土地價格和悉尼的差距大幅縮小。CoreLogic公佈的數據顯示，9-11月墨爾本公寓價格中位數上升2.4%，預計明年墨爾本會較受市場重視。但值得留意的是，澳洲統計局數據顯示，去年11月墨爾本所在的維省，住宅建築審批量激增37.9%。在僅僅兩個月中，墨爾本就批准了14,858棟住宅的建築申請，意味房屋供應會持續增加。

其他城市更吸引

總括而言，市場普遍認為，澳洲市場因家庭負債比率過高，加上工資增長緩慢，政府對樓市的限制不會在2018年放鬆，按揭政策預計會持續收緊，今年住宅價格增長會進一步放緩，甚至下跌。但在政策扶助下，首次置業人士需求會持續增強，他們可趁著市場調整，有更多入市機會。

對投資者而言，相比起悉尼和墨爾本，澳洲其他城市會有更好的機會。布里斯班的樓價相對較能負擔，因此在首次置業人士支持下，預計會穩步增長；塔斯曼尼亞首府侯巴特上月逆市升1.2%，首都坎培拉西面的沃加沃加(Wagga Wagga)，等地區亦受惠政府大力投資基建，加上從首都的移民增加，都會推動房屋需求。