
【東瀛攻略】買日本樓有賺無賠?小心潛在風險
很多分析都指日本樓升值潛力大,亦越來越多海外買家參與當地物業市場,究竟現在買日本樓是否一定有賺無賠?但事實上投資日本樓做收租佬,都有以下幾大風險。

圖︰thinkstock
一. 賺價蝕匯
東京及大阪的樓價過去四年升了約四成,日圓由2013年9月至今匯率下約一成,但在2015年時跌幅曾達兩成。各國貨幣爭相貶值以刺激經濟的年代,日圓兌換與美元掛勾的港元匯價走低,有機會蠶蝕港人在日本物業的升值利潤,日圓的租金收入換回港元後亦減少,變成「賺價蝕匯」,結果利潤與當初計算可能有一定折扣,甚至要倒蝕。
二. 出租開支大蠶蝕回報
日本人口老化,勞動人口減少,因此高出租率只限於東京大阪最旺的地區,如東京 JR山手線鐵路沿線,或大阪御堂筋線一帶,其他地區的出租率及租金回報相對較低,甚至可能面對租不出的問題。加上出租收入要扣除雜費,如管理費,經紀代收租管理費,物業維修費用,租金亦要交約收入稅,開支佔整體租金收入約30%。日本政府亦有租管法例,日本人也喜歡簽長期租約,續約時業主也不可隨意加租,另外如業主沒有給3個月通知期,租客會自動續租2年,兼不會加租。
三. 海外買家難做按揭 二手交投淡淨
日本樓市過去長期低迷,日本人普遍只想租樓,不想買樓,因此二手樓成交量偏低,加上物業在5年內出售要交30%利得稅,五年後則交15%,短炒基本上不用考慮,如要調動資金,較難在短時間內脫手套現。海外業主除非找到日本人做擔保人,否則日本銀行不會為未有居留許可證的外國人提供樓按。
四. 日本代理良莠不齊 遇走數難追究
很多本地買家只在香港代理公司看網上地圖及幾張圖片,就「扑鎚」買入日本單位,之後匯款到日本代理公司,由他們簽買賣合約,之後買家會收到日本屋契。買樓過程全靠代理的誠信,但近年日本樓代理良莠不齊,行內更有由內地人開辦的公司涉及欺騙顧客,萬一遇上當地代理「走樓」,買家在香港很難追究。
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