很多分析都指日本樓升值潛力大，亦越來越多海外買家參與當地物業市場，究竟現在買日本樓是否一定有賺無賠？但事實上投資日本樓做收租佬，都有以下幾大風險。

一. 賺價蝕匯

東京及大阪的樓價過去四年升了約四成，日圓由2013年9月至今匯率下約一成，但在2015年時跌幅曾達兩成。各國貨幣爭相貶值以刺激經濟的年代，日圓兌換與美元掛勾的港元匯價走低，有機會蠶蝕港人在日本物業的升值利潤，日圓的租金收入換回港元後亦減少，變成「賺價蝕匯」，結果利潤與當初計算可能有一定折扣，甚至要倒蝕。

二. 出租開支大蠶蝕回報 

日本人口老化，勞動人口減少，因此高出租率只限於東京大阪最旺的地區，如東京 JR山手線鐵路沿線，或大阪御堂筋線一帶，其他地區的出租率及租金回報相對較低，甚至可能面對租不出的問題。加上出租收入要扣除雜費，如管理費，經紀代收租管理費，物業維修費用，租金亦要交約收入稅，開支佔整體租金收入約30%。日本政府亦有租管法例，日本人也喜歡簽長期租約，續約時業主也不可隨意加租，另外如業主沒有給3個月通知期，租客會自動續租2年，兼不會加租。

三. 海外買家難做按揭 二手交投淡淨

日本樓市過去長期低迷，日本人普遍只想租樓，不想買樓，因此二手樓成交量偏低，加上物業在5年內出售要交30%利得稅，五年後則交15%，短炒基本上不用考慮，如要調動資金，較難在短時間內脫手套現。海外業主除非找到日本人做擔保人，否則日本銀行不會為未有居留許可證的外國人提供樓按。

四. 日本代理良莠不齊 遇走數難追究

很多本地買家只在香港代理公司看網上地圖及幾張圖片，就「扑鎚」買入日本單位，之後匯款到日本代理公司，由他們簽買賣合約，之後買家會收到日本屋契。買樓過程全靠代理的誠信，但近年日本樓代理良莠不齊，行內更有由內地人開辦的公司涉及欺騙顧客，萬一遇上當地代理「走樓」，買家在香港很難追究。