【東瀛攻略】日本買樓買大定買細?
如果考慮日本買樓,近年流行講單身公寓甚至單幢的全幢物業,究竟怎樣選擇合心水,港人跟內地人揀樓又有甚麼分別,不如聽聽專家分享。
建議「1都2府」
日本樓市由2013年開始好轉,2014至今更持續向上。近年港人掀起買日本樓意慾,香港專業地產顧問商會副會長兼世紀21中華物業有限公司會長楊官華表示,近4間當地樓市不斷上升,平均累計3至6成,選址會建議「1都2府」即東京都、大阪府及京都府,「既可旅行,更可順道睇樓,如果資金許可,可考慮在東京及大阪分散投資;若只可選擇1個地方,建議選擇始終是首都的東京。」
事實上,日本將全國以行政劃分為都、道、府、縣和市,共5個單位。「都」屬最大,全國僅有1個亦即首都東京都。「道」排第二,同樣只有1個就是北海道。接著是2個「府」:大阪府和京都府,之後是43個「縣」,而縣中有「市」。
住宅、商舖怎取捨
談到日本買樓,不時聽到單身公寓(Studio Flat)。可考慮揀選俗稱小全幢的全幢物業,一般分2類,包括5樓以下無升降機、5樓以上有升降機,後者較易做到物業按揭貸款,樓齡最好是30年以內,樓價大約1000萬港元,「小全幢即類似旺角5層高大廈,1梯2伙連地舖;又或者是上環寫字樓,樓高8至10層1梯1伙。」地點最好是一二線地區,性價比相對高,本身連租約有租客,可繼續收租,回報約6至7厘,而考慮符合重建價值,主要是中長線持有的投資考慮。因為為未來若將物業放盤,譬如5至10年待樓市升幅,若有較高重建價值,可讓下手買家。
楊卻強調絕不建議花數十萬港元買入東京1個單身公寓,並考慮自行經營民宿(Airbnb)的概念,「如果買單身公寓,純粹投資收租,希望半年去1次旅行,投資單身公寓無大問題。不過,如果計劃自己做民宿,單是清潔、管理、是否容許經營等,已要面對一大堆問題,除非當地生活的留學生或工作,或者其實購入1層5至6個單位或1幢有20多個單位,值得考慮清楚。」
至於住宅物業之外,商舖、工廈甚至車位在日本又是否入市好時機?楊解釋,視乎是純投資抑或擁有一技之長會在當地做生意,「一線商場舖位通常已被大型發展商包攬,所以買入多是街舖,租務回報亦可觀約5至7厘。」
內地人、港人的分別
對於海外人士申請物業貸款,楊指出,當地銀行現時採取較開放態度,海外人士的按揭比例提高至5至7成。近年,除港人外,內地人亦會在日本買樓。楊坦言,內地人主要考慮是移民或將資金外流,港人則希望投資有回報,「香港人最希望會持有的『磚頭』爆升,做到可攻又可守。而目前日本買樓收租,租金夠供樓可做到『以房養房』,惟現時香港、澳門和新加坡則未必做到。」
親身飛去睇樓
無論港人或內地人到日本買樓,楊建議親身到當地睇樓,親眼看到感覺最實在,「當親身飛到日本睇樓,發現單位信箱插滿了信,證明單位已無人居住。」楊更鼓勵港人計劃海外買樓,宜先了解後投資,避免遇上無良地產代理蒙受損失。