如果考慮日本買樓，近年流行講單身公寓甚至單幢的全幢物業，究竟怎樣選擇合心水，港人跟內地人揀樓又有甚麼分別，不如聽聽專家分享。

建議「1都2府」

　　日本樓市由2013年開始好轉，2014至今更持續向上。近年港人掀起買日本樓意慾，香港專業地產顧問商會副會長兼世紀21中華物業有限公司會長楊官華表示，近4間當地樓市不斷上升，平均累計3至6成，選址會建議「1都2府」即東京都、大阪府及京都府，「既可旅行，更可順道睇樓，如果資金許可，可考慮在東京及大阪分散投資；若只可選擇1個地方，建議選擇始終是首都的東京。」

　　事實上，日本將全國以行政劃分為都、道、府、縣和市，共5個單位。「都」屬最大，全國僅有1個亦即首都東京都。「道」排第二，同樣只有1個就是北海道。接著是2個「府」：大阪府和京都府，之後是43個「縣」，而縣中有「市」。

住宅、商舖怎取捨

　　談到日本買樓，不時聽到單身公寓（Studio Flat）。可考慮揀選俗稱小全幢的全幢物業，一般分2類，包括5樓以下無升降機、5樓以上有升降機，後者較易做到物業按揭貸款，樓齡最好是30年以內，樓價大約1000萬港元，「小全幢即類似旺角5層高大廈，1梯2伙連地舖；又或者是上環寫字樓，樓高8至10層1梯1伙。」地點最好是一二線地區，性價比相對高，本身連租約有租客，可繼續收租，回報約6至7厘，而考慮符合重建價值，主要是中長線持有的投資考慮。因為為未來若將物業放盤，譬如5至10年待樓市升幅，若有較高重建價值，可讓下手買家。

　　楊卻強調絕不建議花數十萬港元買入東京1個單身公寓，並考慮自行經營民宿（Airbnb）的概念，「如果買單身公寓，純粹投資收租，希望半年去1次旅行，投資單身公寓無大問題。不過，如果計劃自己做民宿，單是清潔、管理、是否容許經營等，已要面對一大堆問題，除非當地生活的留學生或工作，或者其實購入1層5至6個單位或1幢有20多個單位，值得考慮清楚。」

　　至於住宅物業之外，商舖、工廈甚至車位在日本又是否入市好時機？楊解釋，視乎是純投資抑或擁有一技之長會在當地做生意，「一線商場舖位通常已被大型發展商包攬，所以買入多是街舖，租務回報亦可觀約5至7厘。」

內地人、港人的分別

　　對於海外人士申請物業貸款，楊指出，當地銀行現時採取較開放態度，海外人士的按揭比例提高至5至7成。近年，除港人外，內地人亦會在日本買樓。楊坦言，內地人主要考慮是移民或將資金外流，港人則希望投資有回報，「香港人最希望會持有的『磚頭』爆升，做到可攻又可守。而目前日本買樓收租，租金夠供樓可做到『以房養房』，惟現時香港、澳門和新加坡則未必做到。」

親身飛去睇樓

　　無論港人或內地人到日本買樓，楊建議親身到當地睇樓，親眼看到感覺最實在，「當親身飛到日本睇樓，發現單位信箱插滿了信，證明單位已無人居住。」楊更鼓勵港人計劃海外買樓，宜先了解後投資，避免遇上無良地產代理蒙受損失。