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【東瀛攻略】想用物業經營民宿 係咪咁簡單?

日本參議院今年6月通過「住宅宿泊事業法」法案,向私人住宅經營民宿大開綠燈,以紓緩當地酒店客房長期爆滿壓力,即時多了投資日本物業的海外業主,考慮利用單位經營民宿賺取更大回報,但興奮尖叫前要想清楚以下問題及計好風險。

圖︰thinkstock

首先,經營民宿合法化的法案,最快在明年才生效,除非業主擁有全幢物業的業權,將整座建築向政府申請民宿經營牌照,只買入一個單位經營民宿仍未合法,意味暫時只能「偷雞」經營,搏取政府隻眼開隻眼閉,萬一這段時間與住客有爭執,或被鄰居舉報,均不受法律保障甚至惹上官非。

根據新法案,已登記的單位每年放租不可超過180晚,地方政府更可以根據當地環境縮短許可經營日數,所以業主要有心理準備每年有一半時間不能經營民宿,亦很少有正常租客只簽半年租約,所以這段日子或許只能空置單位,或作自用。

要知道日本人的集體意識很強,即使你的物業地點好、裝修精緻、設備齊全,都不一定適合經營民宿,主要取決於鄰居的態度。日本人守法及重視私隱,不喜歡陌生人經常在住所附近出入,加上噪音、垃圾分類等問題,民宿業主或者會被鄰居投訴,在合法前基本上遇到投訴,都幾乎肯定要放棄經營,否則後果非常麻煩,單位門外可能會被貼警告告示,業主「大頭照」更可能被張貼在大堂。

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即使經營民宿合法後,如果民宿單位遇到投訴,執法人員一樣有權進入單位調查,業主有機會被吊銷牌照及罰款。所以在日本置業前已要計劃好將來的用途,如果打算經營民宿,最好選擇在同一大廈內已有人在經營民宿的物業,至於如何得知同一大廈已有先例?這方面物業代理可以代勞。

民宿的日常營運,如「執房」、接待客人等,對外國投資者也極具挑戰,除非身在日本,及有管理酒店的經驗,否則幾乎不可能由業主一手包辦。其實,日本有不少專營運民宿的公司,收取業主每月租金利潤的約15%,便會為你辦得妥妥當當,業主扣取民宿公司的管理費,及物業維修費,餘下的就是可收取的回報。