日本放租 5大須知
租霸問題對港人來說不陌生,但在日本卻幾乎零存在,全因為當地租屋的成本也很高。雖然港人一向鍾情日本,但假若要做東瀛業主,要入鄉隨俗也要留意日本放租5大貼士。
委託租務代理
日本出租物業需委託租務代理公司,租約年期一般是2年。移居日本兼資深投資者港人Raymond表示,這類租務代理公司的服務,包括招租、租客背景審查、代業主收租、代交每月管理費和修繕積立金(類似維修基金)等。
留意3、4月旺季
JP Housing日本不動產董事總經理李翰斌指,每年2至3月,日本國內人很多會湧到東京等大城市找工作機會,每月4月也是日本新學年的開始,所以3至4月會是租務的旺季,相對較易放租,「以東京為例,二手物業出租回報約7-8厘,減去雜費淨回報約6厘。」
租霸幾乎不存在
李表示,租霸情況在日本接近不存在,「租客租住單位的成本很高,除非特別情況,一般不會突然搬走。」所謂租住單成本,首先租客必須擁有日本永久居留權,交待個人資料如工作地點,更要找擔保人,「日本人的身份證、駕駛執照會顯示租住單位地址,亦同時要向公司申報,所以更改住址相對很麻煩。」另外,租客既要向業主支付2個月按金,也會按慣例加入保證會社,類似租務保險公司,並預先支付半個月租金作保費。傳統上租客更會向業主支付「禮金」,金額由業主決定,一般是1至2個月租金,也有機會免付。不過隨時代轉變,目前租客支付「禮金」情況已較少見。
租客自置傢俬
日本租客普遍不流行採用業主的傢俬,除冷氣、熱水爐等系統,基本上會自行添置傢俬。「當然業主也可要求租客遷出時,義務回復單位原本面貌,當地稱為「完狀回復」,部份業主更會拍攝單位出租前情況做記錄。」
加租、解約大不同
日本較傾向保障租客,業主若想加租,原來也要相談。李指出,「加租的租金不可超過租客收入1/3,只要理由合理,而且日本僱員一般也獲公司發放的房屋津貼,大概租金約1/3至一半,所以我們也有租客同意加租的成功個案。」至於想跟租客提前解租約,業主需半年前通知租客,但租客提前搬走,則只需提早1至2個月前通知便可。