有讀者向我表示，指在兩地未封關前，曾跟了一個免費佛山兩日一夜睇樓團，最後因盛情難卻下，購買了兩個位於佛山禪城區南莊鎮的酒店，連車位贈送，2021年底交樓，兩單位總價（含裝修）約百萬元人民幣。不過，發展商表明物業是沒有產權的，只有40年使用年限，但表示數年後可申請轉為有產權；要是三至五年後不能轉為有產權，發展商亦會在十年後以原價收回其單位，並承諾每年會有「保底收益」，還能坐享分紅，保證每月有40%的租金回報。由於疫情關係，該讀者目前只付了9萬元人民幣訂金，待通關才付首期款項。他覺得自己似乎一時衝動做錯了決定，問我如何是好？

筆者可以說，該位讀者絕對是做錯投資決定！首先，我已多番強調，在內地，沒有產權的投資產品是一律不能買的，因為毫無投資價值！基本上，該讀者所買的就是「小產權房」，通常是一些農村或城市郊區集體土地上非法興建及銷售的房屋產權，雖然這稱呼僅是坊間的一個俗稱，法律上並無此定義，但這類投資產品的質量既難有保證，日後亦難以買賣、繼承甚至不能獲得拆遷補償，就是只具有居住屬性而沒有擁有權，所以筆者一直不主張香港投資者購買。

要知道，這類物業多為私建私售，甚至是違規興建，總之就是未經政府同意而建成的，故不會獲國家批發《土地使用證》和《銷售許可證》，國土房管局亦不會為買賣合約備案，換言之業主不能取得正式房產證，那就是說，政府都不承認這套物業屬於你的，出了事只會投訴無門，完全得不到國家法律的保障！

儘管此類物業的價錢一般僅是同地區商品房價錢的三分之一左右，但卻不像商品房般，升值後的投資收益可以全部屬於房產持有人，甚至可以說是「前途未卜」，更有隨時面臨被拆遷趕走的可能。即使發展商向買家表示三五年後可將物業轉做有產權，我相信到時候也不知可找誰人跟進，因只憑他們的口述，又沒有政府文件證明，而據我過往經驗，更改物業產權是必須經過政府嚴格審批，而能夠成功將物業由無產權轉為有產權的例子更是微乎其微。

假使政府真的容許物業改為有產權，但屆時一定會要求補回地價，而這筆費用亦是為數不菲，肯定以過百萬甚至千萬計，那你認為發展商會否再另掏一筆資金幫業主將物業改為有產權呢？物業既已出售，錢亦早已袋袋平安，當然不會這麼有良心吧！

至於發展商承諾「保底收益」及坐享分紅，那就要看管理物業的是否一些大型且知名的酒店品牌了，當然碧桂園、希爾頓、喜來登、華美達等是較有信心的保證，起碼在品牌效應下可以吸引到住戶租房，要是酒店掛上的是一些不知名品牌，你也不會茂茂然跑到那裡租房，更遑論每月會收到穩定租金回報啦！

總之，管理公司操控著酒店的前途，酒店一旦經營不善，投資者便無法獲得約定的投資回報，也就是大家平日常聽到的「爛尾樓」了，簽的都是一些「假反租」合約，很多時給了一兩次租金回報就全沒影蹤，所以簽約時最好還是留意物業管理是否經驗豐富的品牌公司了。

綜合來說，上述讀者此次投資可謂完全「中伏」，若然物業是有產權，即使管理公司經營不善，連丁點租金也收不到，但或許待十年八年後物業還有升值的希望，但現在卻連這唯一的希望都沒有。而不幸中之大幸是，那讀者目前只付了訂金，那換了是我，就寧願這刻撻訂，總好過再多付百萬元買兩套毫無價值的物業呢！