Neo-Cheung
張永達
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投資.投機.自用?

香港人可能是最愛講錢的民族,不論上班、放工或拍拖,話題都以金錢掛帥。對大部分西方人而言,錢是用來花的;但對中國人而言,錢是用來賺的。賺錢有很多方法,例如打工、做生意、炒賣、錢賺錢等。一般我們用「投資」來形容「錢賺錢」的行為,但事實上,「賺錢」可分為「投資」、「投機」及「自用」,而我接觸的大部分客人,都傾向把三者混為一談。一般投資金融產品其實已可細分為「投資」和「投機」,自住物業/ 自置商廈物業也算投資的一種,可歸納為「自用」。

圖︰THINKSTOCK

正確的投資策略是事前有「明確目標」,例如移民、退休、結婚等。要有明確的投資預算、大概的收成目標價位、預計投資年期及自己可以承擔的風險等。如果沒有訂下以上目標就是「投機」,甚至可以說是想「等運到」,即是有一日有錢賺就算了,完全自high狀況,沒有計算當中的投資成本、機會成本(opportunity cost)等。

如果是自用的,一切就簡單得多,因為就算沒有升值或貶值,當作是交租吧,當然那亦是輸了機會成本。所以不同策略,絕對影響你選擇哪類型的海外物業,亦影響應該選擇的城市。

先講最簡單的「自用」策略,只要合乎你的預算,選擇你喜歡的地點、樓盤質素及單位面積便可。最重要是自己住得舒服,升值只是其次。穩健的「投資」目的是達成自己預設的投資目標,年期可能是5年、10年、15年不等,風險較低;「投機」呢?客人追求的是以小搏大,驚人的可觀利潤,但可能要經歷坐過山車般的風險。

那混淆 「投資」、「投機」及「自用」有甚麼問題?

例子一.自以為【投資】實為【投機】

以買賣股票為例,一般人以為自己是投資,但實在有太多投資者是中了「冧巴降」、或片面相信某一股評人的所謂「分析」、或者在社交平台信現時的KOL,那些人究竟幾有料?現今的投資者實際上只是「投機」:即是一心以小搏大。例如,有客人買入較穩定的藍籌股票,想在大牛市時短炒賺幾個百分點,一心以為定好放售價位、放售時間,就已經做好準備。但其實自己沒有做好功課,得來的資訊只是冰山一角,遇上全球政經事件影響,股價翌日不升反跌,最後由短炒變長揸,由原本的一星期變成一年。好彩的話,最終可能沒有輸錢,輸的是機會成本。而且當時間一拉長,儘管賺錢也拉低了 內部投資回報率(IRR)。

例子二.目標是【投資】卻揀【自用】盤

以買樓為例,聽過不少人做買樓決定時都說「有人租就放租,冇人租就自己住」。究竟買一房的回報率高還是三房豪宅回報率高? 一心做投資,揀個單位有強勁需求的,尤其是海外樓開放式或一房,一般需求較大回報率高,而在英國、加拿大、澳洲,揀2房有機會比1房更好,因為當地很流行share room,但日本就不行了,大單位需求較低,那怕只是遲一兩個月租出,整體的回報就給拉下去了。同樣是住宅,也可以揀錯。

例子三.以【投機】為目標【投資】收場拖低回報

若你打算買入可摸貨的樓盤和單位,代表你是打算投機多於投資。有些海外樓盤,只需付出樓價10至30%,1至3年後才收樓,不少投資者是等這幾年的樓價升值轉手,有些投資者錯估形勢最終要上會,未能負擔到的便要忍痛減價求售,更甚者有人投機多個物業,最後甚至會輸多過能力可負擔;而有能力負擔的可上會把物業出租,付出的成本超過原本預算。

可以看到策略和目的不一樣時,選樓盤和地區時可以完全不一樣。許多人投資失敗或煩惱是因為沒有訂好目標和認清風險,把目的混淆。 近年很多人在英國、泰國及日本買樓投資。主因是常常去旅遊,以為對當地非常熟悉。但試想想,遊客區的樓盤,究竟本地人又是否喜歡呢?

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