最近不少客人都問，明年日本有民宿新法例（民泊新法），只要不出租超過180日，就可以合法經營民宿。其實，這是一個非常錯誤的觀念。

今年日本議會通過民泊新法，其實有很多隱藏的法例及規定，如果選錯物業，隨時會變違法民宿。很多香港人完全不清楚法例內容，以為只要買間東京或大阪市中心單位就可以經營民宿。

現時在日本有6萬間民宿，老實說，合法有牌的不足一成，九成都是在灰色地帶下經營的。但明年開始，法例生效下，很多這種不合規格的單位都會變成違法民宿。

筆者建議大家投資單位做民宿，一定要問清楚管理公司會否禁止經營民宿，因為一旦管理公司不准許，就算你的單位是符合法例規定，也是申請不到合法牌照的。另外，每個日本城市的規定都會有些不同，例如單位大小，單位火警裝置等，大多數單位都需要改裝去符合經營條件。

我跟不少日本地產公司老闆聊過，現時在民宿新法還沒有正式內容出台，很多投資者都抱觀望態度，始終明年法例的內容還在討論中，大家都不知民宿經營的前景會如何。

現時想合法經營民宿，其實另外有一個旅館牌照，日文叫「簡易宿泊所」，是旅館牌照中最易取得的。目前合法的民宿普遍領有旅館牌照，其實它不是民宿，是一間正式旅館，只是比起酒店規模較小及設施輕簡單。

如果想合法經營民宿，建議投資有簡易宿泊所牌照的物業，我有很多客人會整幢物業買來改裝成簡易旅館，投資500萬港元起就可以買到這種類型的物業。

另外，不少日本小型發展商會放售這種簡易旅館物業，包全屋傢私、改裝及簡易旅館牌照，價格由180至200多萬港元起。其實，日本還有民宿特區，只有部份城市中的特定區域才可申請特殊民宿牌，下次再跟大家解釋。