Sakura Chan

投資柬埔寨樓的問題(上)

泰國樓大馬樓近年聽到厭,有人開始轉去柬埔寨買樓,認為「危中有機」。但最近卻有很多金邊物業代理離場,令幫襯他們的投資者變成「孤兒仔」。今次筆者會分析一些買柬埔寨物業的真實案例,讓投資者參考,並建議大家投資外地地產項目,特別是未成熟的市場時,最好實地考察了解。

圖︰THINKSTOCK

以下有幾個柬埔寨買樓陷阱要注意:

1. 99年產權房

同事甲小姐因為貪平在柬埔寨買了一套公寓,購入前發展商表示是永久產權。甲小姐按香港買樓思維判斷,以為既然有建築物業權,99年到期後土地使用權也能自動續期。誰知柬埔寨版本的99年產權,和大家理解的永久產權解釋上完全不同,柬埔寨的99年產權到期後,土地連同上面的建築物都會無償收歸國有,即免費送給政府。投資者只是買了層樓99年租期,到期收樓一蚊都拿不到。問題是她落訂前,發展商沒有告訴她這件事,只再三強調永久業權!用回報高及升值能力高來分散注意。

實情是,柬埔寨發展商如果開發的是99年產權的地皮,通常拿到的是整幅地皮的產權,起完樓開售後也沒法分割產權,小業主不能拿到屬於你購入單位的「樓契」,買家收樓後是不能取得購買單位的獨立產權,也不會有樓契,小業主等於一次過付99年租金,因此這些物業易買難賣。甲小姐知道後向發展商投訴,但是作為一個外地人而且已簽了合約,發展商根本不會認真處理,最後可能不了了之,唯有自認倒霉。

 2. 發展規劃的泡沫

柬埔寨這個發展中國家,土地是否值錢,很視乎政府的規劃。由於當地基建落後,所以政府規劃大都集中在鋪橋搭路。通常有道路修到地皮門口,地價就會升。但柬埔寨政府的風格是「重援輕資」,即政府很少為基建埋單,更多的是想其他國家來援助建設。(可以參考柬埔寨公共設施及交通部官網)。

當地已完工或施工中的基建項目,很多都是外國援助,其中中國的援助佔最大比例。柬埔寨政府宣稱修建基建,部分原因可能是為了政績,又或者為了選舉而發放消息,選舉過後是否真的落實修建,要自行評估風險。另外,不要因為認識某個所謂本地權貴或與權貴稱兄道弟的人,就覺得他們的「內幕」十拿九穩,而傻傻地接了火棒。

3. 土地類型轉換(別墅)

柬埔寨的土地使用性質可分為民用、商用、工業用和農用,並會登記在土地的「硬卡」上。若登記土地類型為農用地,必須向政府申請轉為商用地,才可以建出售的住宅。因此,想在當地買地,需要向賣家問清楚土地類型。如果是農地,賣家通常說可以轉商用。買家此時就要考慮好是自己去申請改變用途,還是要求賣家負責。

另外還要小心,有些賣家明明如果土地類型暫時不合規定,但又心急出售,可能欺負外地買家看不明柬文產權證或土地證,不說明土地使用類型的問題,只游說買家盡快完成交易。筆者建議,買家應在付款前,讓賣方申請好轉換土地性質。如果買方自己申請,而又不成功,那就代價不菲。畢竟土地的實際情況,賣方會比買方清楚得多。

4. 金邊別墅筍盤都賣不出

如果你認識住在金邊的朋友,可以問他們在金邊買樓的看法,十個中有九個人會告訴你,他們寧可買離市區20分鐘車程、又新又大又平的排屋別墅,也不願意花兩三倍價錢去買市區的電梯公寓。

現時金邊市區的電梯公寓,一房售價約90至150萬港幣,這個價格已經可以在曼谷市中心外圍買到開放式公寓; 而金邊市區旁的別墅,每棟售價約30至50萬港幣,還要有好幾間房。但根據VTrust資料,即使排屋售價相宜,但截至2016年底仍有3.3萬間賣不出,約佔排屋總供應量三分一,而當中有2.8萬間準備落成,導致金邊房地產供過於求的問題惡化,早幾年前不斷推出的金邊新盤樓花項目,幾乎陸續停建或者減少產量。

5. 電梯公寓供過於求更嚴重

依據Vtrust及世紀21柬埔寨總部的調查(這兩間機構是柬埔寨最權威的房地產數據來源),單是2016上半年就有近13,730伙公寓單位推出,預估到了2020年會有37,570伙供應到市場。

但2016年公寓的需求只是供應的13%!有87%的公寓單位是賣不出的(2015年的需求量也不過37%);老實講在供過於求下,金邊的物業真的可以讓投資者在三五年內賺錢離場嗎?樓價與租金可以上升嗎?

數據自己會講說話,很難相信推銷員口中所講,買金邊樓等於投資10年前的深圳,想投資金邊房地產市場的朋友不妨再仔細想想。

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