Sakura Chan

買錯樓牛市都可以輸死 點先揀啱日本物業?

筆者是半個日本人(家父為日本人),家族在日本經營房地產生意,過去幾年亦在香港和中國內地從事海外地產業務,活躍於發展商及地產代理間,對行內銷售手法及當地樓市和租務市場頗有體會,現時專為投資客戶做把關工作,評估及查證物業資料來源。

港人一般喜愛在海外投資,近幾年大熱的日本樓更受寵,原因是回報率高,而且有奧運及賭場撐腰,似乎可以頂住整個經濟局面。眾所周知每個國家舉辦完奧運,周邊的樓市及發展都會稍為停滯,所以日本政府用賭場來推動。

首先從5年前開始入市日本樓的港人可以說是賺到盡,就算匯率價格如何高位,但當時日本樓價還是處於靜止期,直到2015匯率急跌到100日圓兌6.1港元,更令港人處於瘋狂狀態,不停尋找日本單身公寓丶全棟丶店鋪等作投資。

最近《美國新聞和世界報導》公布2018年全球最佳國家排行榜,由Y&RBAC集團聯合賓夕法尼亞大學負責排名,評分準則包括國家貿易丶旅遊及投資潛力。同時還以各國經濟能力丶商業水平、生活質量三大指標作標準。前5名為瑞士、加拿大、德國、英國和日本。擠身前5的日本,是亞洲唯一上榜國家,力壓瑞典、澳洲、美國、法國、荷蘭等發達國家。而且日本去年公佈的7月份外國遊客到訪人次達268萬,與2016年7月相比增長16.8%,足證日本受歡迎程度只增不減。

雖然日本發展前景良好,但切勿只相信美麗的憧憬,投資當地任何項目前必須注意及了解細節。

1. 物業租約還有多長時間到期?

有些不良公司會利用一些留學生或文職人員制造租金回報高的假租約,令買家誤會以為租金收入長期穩定,買家最好問清楚租客是否當地人及一些租客資料。在東京所有租客必須簽署2年租約及提供擔保人,最好就是找專業人士做租客。另一方面日本是個保障租戶為先的國家,很多時候租客只需提前一個月就可以退租走人,反之業主普遍要提前2至3個月通知租客搬走。

投資者也要視乎合約內容有沒有詳細交待包括按金等條文規定,因為如果對上的業主已經和租客簽定合約,那麼你只能等待租約到期才調整及更新合約。

2.物業是否真的在地鐵站10分鐘路程內及有多少條綫?

外界一般都會認為15分鐘內的物業就很好出租,但其實並非如此,因為附近多少個地鐵站及多少不同地鐵綫也很影響出租率及租金收入。以我的友人入住日本民宿為例,他們回程時帶著一箱箱行李,要從民宿步行15分鐘才到車站,結果全身大汗、雙手麻痺,發誓以後都不再住這間民宿。所以投資者想做民宿生意要注意,離車站15分鐘的物業,大部分客人都不想入住。

3. 日本沒有租霸?

當然有!而且日本每個城市政策不同,租霸佔有率也不一樣。例如東京的租霸佔有率非常低,因為東京有自己的城市法案,所有租客必需提供第三方擔保,學生必須學校擔保、文員必須公司擔保或者投保譲保險公司做擔保等,並且一簽就是兩年租約及一個月按金。但大阪則沒有這個機制,而且可以簽訂半年租約,按金也不一定會給業主,所以大阪經常有租霸出沒。更過分的是一些租管公司更私吞租客按金,再以不同籍口推搪交還按金。

4. 日本人怕物業附近有墓地或凶宅?

日本人眼中天然身亡或旁邊有墳場都不會影響出租,但萬一你的單位曾經被爆竊,就只能真心說你的單位自用吧!我膽敢講句,基本上沒有人再租你的單位,因為日本人視錢財及家中物件為寶物,爆竊案會影響單位後續的出租率及樓價升值。你肯定問如何得知單位情況,在準備交訂金時,一般司法書士(日本合資格的買賣律師)會提供詳盡樓契,內容會包括單位的轉手次數及人身事故等等。

5. 日本買房也要注意年份

日本地震多,就算7級地震,也很少發生房屋大規模倒塌。因為日本建築物有高抗震標準。1981年,日本制定「建築基準法」,規定日本建築物必須能夠抵禦6至7級地震。這一標準全國通用,並沒有因為地域不同而有區別。這標準之後幾經修改,抗震標準一再提高,2005年,日本將住宅、樓房的抗震標準提高為經得住6至7級地震搖晃而不會坍塌,並制定計劃,到2015年讓90%住宅建築達到這標準。

所以注意投資日本物業,最好買2005年後建成的房子。長線只想收租回報的客戶可以不太理會年份,另外要看淸楚物業地皮是永久地還是租賃地,萬一買了租賃地上的物業,地皮連房屋都會在指定時間後被收回。一些好地段但超過60年樓齡的樓盤又如何?有些地理位置優越的百年老宅會有銀行力撐做貸款,總之還是那句「地點丶地點同地點」。

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