日本樓市股市從2013年開始反彈，連續平穏上升5年，踏入2019年日本經濟澎湃，樓股有潛在爆發力。

筆者睇好日本樓股有好幾個原因，首先日圓是避險貨幣，2019年一開始已經抽升，相信升勢仍持續。世界動盪，中美貿易戰、加拿大華為事件，英國脱歐、澳洲打壓中國人移民政策等，過去最多中國人去美加英澳買樓，但相信今年會有明顯下降。

亞洲方面馬來西亞管制中國資金流入，泰國是近年中國人去買房地產最多的地方，但很多買家收完1年租金保證後或更甚者未收過任何租金就一直丟空，真是嚇怕人。過去中國內地同胞最愛香港買樓，但香港有30%買家印花稅，加上香港樓價高位回落，內地資金可以選擇投資房地產的地區範圍收窄，距離中國3小時機程的東京及大阪正是近年中國人爆買的天堂，想資產增值投資海外物業，看好東京2020奧運及大阪賭場2024落成。

未來市場對東京及大阪的憧憬最少有好幾年，對比香港樓價正在調整及中國大陸打擊炒房調控，投資東京大阪的確可以有機會賺樓價賺匯水，一舉兩得財息兼收。筆者從2013年開始經營日本不動產，見證過去五年真真實實的升幅，雖然溫和，但是每年保持平穩上升，但眼見房源供應越來越少，在東京及大阪人口增加供求關係下，日本亦沒有填海計劃，雖然其它日本城市人口正在下降，空置率上升，但對於東京大阪這兩個核心城市，筆者仍然會投下信心一票。

日本政府於2019年1月7日實施出國稅，任何人都要支付1000日圓，預期全年可以增加430億日圓（約30多億港元）稅收，另外2019年10月日本政府增加消費稅，由原來8%增至10%，基於數年前由5%加到8%，日本市民有很大回響，這次有少部分不同，例如飲食業外賣不需要加，仍然是8%，值得留意是2019年9月30日或以前提早購買活動門券，仍是8%稅率。如果是不動產買賣登記完成交易是9月30日前，消費稅仍然是8%，大家要留意啊！