楊官華

究竟日本民宿仲有冇得做?

筆者在富士山八合目一家旅館準備休息之際,收到客戶查詢,問究竟日本民宿仲有冇得做?由於翌日一早攀爬富士山頂,所以還是先睡覺,之後再答。

(圖︰THINKSTOCK)

清晨五點看完日出後,從八合目行了近兩小時終於到山頂,在山頂食店吃了碗拉麵,又遊覽火山口,逗留半小時後開始下山。好天氣下用了約四個小時到達山下五合目,坐巴士回河口湖取車回新宿家。

過去幾年筆者每年7至8月都會去攀登富士山鍛鍊體能,過去有8次上山經驗,但有3次因為天氣惡劣失敗了,今次是第5次成功登上富士山頂,非常感恩。

2013年9月東京成功申辦奧運後,日本樓市在過去五年間步步上升,特別是東京大阪一二線城市,今年6月15日政府推行民宿法例,日本物業市場產生微妙變化,基於日本政府區役所把市區的地域劃分,有些專用地域是不能經營民宿或強制一星期只能做兩天。

這些地區經營民宿的單位大受打擊,由民宿轉回正常長租給日本人,租金回報率由8至10%回落至4至5%,單在東京市場忽然多了數千個租盤,租金受壓,許多裝修漂亮的民宿單位回到市場做正常租務,跟一般標準裝修及沒有傢俬的單身公寓鬥便宜。

近日有些空置單位丟空兩三個月仍然不能租出,但同時有另一個現象,就是成功申請到民宿牌照的單位,租金價格倍升,原因是旅客量沒有下跌,酒店房間沒有增加,民宿量減少,合法民宿租金自然上升,很多旅客都非常難訂到房間,就算一些二三線酒店,價格都已經上調。

投資者想了解民宿有甚麼錦囊,其實好簡單。第一是地點不是專用地域可經營日數(東京180天)或(大阪360天);第二是大廈管理處可以容許經營民宿;第三是有一家可以信賴的代理,可以隨時制定短期租約,把民宿單位隨時變成高端單身短租公寓,符合法例規定。

如果投資者擁有是全幢物業,可以把大廈改裝,加設消防裝備成為旅館或簡易宿泊所,申請合法牌照,就可以一年365日出租房間,等同酒店,當然要計算改裝成本。

筆者不建議香港或中國投資者,在沒有申請民宿牌照下,用線下形式偷偷經營民宿,這樣做隨時惹官非,筆者認識一些業主表示,有日早上有三名日本政府區役所民宿小組成員上門突擊檢查,問住客是否租B&B民宿單位,並要提供身分證明文件。

擾攘一輪後,證實是業主本人才關門而去。日本政府開放民宿同時監管民宿,目的都是稅收,作為投資者收到日本人租金理應交稅,因為過去一些正常租務每年都交租金收入稅,但很多外國業主,過去幾年經營民宿單位,收入沒有交稅,情況非常嚴重,才導致有今天的法例,希望投資者搵開心錢,交正常租金收入稅,切勿以身試法。

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