近期香港熱烈討論空置稅，有傳媒朋友馬上問我日本樓有冇空置稅，答案是沒有的，但是要付固定資產稅及都市計劃稅，簡稱固都稅。

東京的房子每年在1月1日結算，每年5至6月份會收到稅單；大阪固都稅則在每年4月1日結算，每年9月至10月收到稅單。固都稅是按樓價的0.3%計算，樓宇估值一般是由政府主導，一般比成交價底20至40%，假設一個單身公寓市場成交價是2000萬日圓，每年固都稅是6萬日圓，但實際上可能每年只交3至4萬日圓，這一點是筆者過去6年經營日本房地產經驗。

當然每個單位情況不同，以上只是一個平均數，另外特別要留意日本樓有托管文化，任何人包括日本人都會把單位交由租務托管公司管理出租及收租，如果單位空置，有可能需要比每年市值租金收入的5%費用給租務托管公司。所以大家必須清楚了解條款，每間公司運作不同，避免發生誤會。

大家要知道今年6月15日民宿法例生效，這兩個月東京及大阪旅客住房發生奇妙變化，本來日本有近6萬民宿單位在網上平台airbnb放租，但自上月起airbnb把沒有有民宿牌照的單位全部下架，目前在網上預約的房間數量只餘十分一，約6,000個單位以下，而旅日人數正增加，變相酒店房間非常緊張，經常full booking。一些違法民宿透過缐下預約或朋友圈出租，這情況會影響到旅遊旺季暑假假期的酒店、旅館租金。直至8、9月大部分民宿單位相續申請到合法民宿牌照。酒店價格自然回復到正常價格。