最近有朋友考慮將香港的單位賣掉，將資金調配到加拿大買樓。朋友持有加拿大護照，在千禧年代初回流香港，現時考慮換盤，最直接的原因當然是香港這幾月的社會狀況。另外就是朋友的小孩幾年前回到加拿大讀大學，後來在當地工作了幾年，現在考慮落地生根。

朋友將在五至十年後退休，因此將現有單位賣掉，接下來就需要租屋。退休後是在香港還是加拿大生活，尚未做決定。又因朋友年輕時候在加拿大工作了好幾年，但卻一直未有查清楚自己能否享用加拿大退休金和醫療系統。因此，我建議他首先了解自己在香港或加拿大生活能拿到什麼福利。這可能會影響到他決定在甚麼地方退休。

這個計劃最大的風險自然是租金乃至樓市的未來走勢。首先，對朋友最有利的情況，當然是賣樓之後香港樓價和租金回軟。長遠而言，租金偏向上升，並且和通脹掛鉤。自九十年代起，全球通脹溫和，先是受益於中國和東歐加入世界經濟體系，體系內的工作人口大增，降低了全球的平均工資。後來則是電腦和能源科技急速發展，人均生產力和每度能源生產力都有所上升，其實亦降低了整體成本，降低了通脹壓力。

現時本港人均壽命是80歲，所以必需規劃退休後20年的住屋需要。正所謂小數怕長計，就算每年平均通脹只有2%，十年後累積升幅是21.9%，20年後則是48.9%。假如通脹上升到平均3%，十年的累積升幅就是34.4%，而20年後的升幅就是80.6%。當然，租金走勢並非完全和通脹掛鉤。但是大家都可以預期，廿年後的租金會比現在高幾十個百份點。

所以朋友亦宜對沖這個風險。我建議他應考慮賣樓後，仍將部份資金留在香港，購買一間面積較細的單位。或者趁仍有接近十年的工作時間，向銀行借一個五年期或十年期的小按揭，並將資金調去加拿大買樓。這樣退休之時，則剛好還清按揭，不會影響退休生活。