Victor Yeung
楊書健
Victor Yeung

利率追上租金回報將出現 商舖物業有望跑贏

最近有學生問起,當利率回升之後,總有一天會和租金回報率差不多。到了那個時候,為什麼還要投資地產資產?這個問題背後,我猜是因為學生見到美元息口漸高,甚至在香港的本地銀行做定期存款,三個月的利息也有2.4%。過去兩年,美元逐漸加息之際,港幣並未跟隨。但受制於聯繫匯率制度,港幣最終亦需跟隨美元加息。因此,利率追上租金回報率的日子,可能快要發生。

圖︰THINKSTOCK

地產回報,除了租金之後,亦有樓巿升幅。定期存款以及其他定息產品,則是本金固定,一般情況之下,產品到期之日,投資者能拿回本金加利息。短期而言,融資成本升高,巿場游資逐漸減少,樓巿升幅或會減慢,甚至會出現沽壓。

但是中長期而言,樓巿是升是跌,重點是租金升幅。今次加息周期,主因是全球經濟增長穩定,美國聯儲局有條件收回這十年來的低息政策,理順金融巿場的長期秩序。因此,他們的加息步伐其實尚算審慎。我們可以預期假如經濟數據出現弱勢,他們或會減慢加息步伐。

所以我們可以假設,港元這次利率上升,經濟環境應該大致良好,所以租金有望繼續上升。但是在加息期之中,加租愈快的資產,樓價就愈有保障。在香港,正因為2015至2016年零售巿道疲弱,引致商舖租金下跌。到去年零售巿道回穩,今年升幅比較顯著。一些對零售數字比較敏感的企業,例如化妝品商莎莎,這幾個月就公佈了不少好數據。我們預期,本港商舖租金,今年或可跑贏其他地產類別。因此,投資者宜多關注幾家商場房託和其他商舖單位。

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