Victor Yeung
楊書健
Victor Yeung

分散投資各地房產巿場 降風險增回報

傳統上,投資房託的最大好處是投資者能以少量資金,分散投資到不同國家。近十幾年,隨著歐洲和亞太區的經濟體都開拓房託巿場,集中在某一區域的投資組合逐漸流行。投資者或會詢問,既然亞太區經濟體之間的關連度高,假如單單投資亞太區房託,能否真正達到分散投資的目的。

房地產巿場盛衰,取決於供求關係。經濟表現掛鉤,誠然會令各經濟體的房地產需求類同。但在整體之外,個別行業亦受當地因素影響。每一類的商業房地產,都有其對應行業。個別行業的好壞,才是影響該房地產類別表現的最大因素。例如香港在過去三年之間,商舖租金下跌了兩三成,就是因為旅遊業生態改變,迫使零售業和商舖業主轉型。但是同期辦公室租金卻仍然做好,主因是駐港企業仍在擴張,形成新需求。因此,分散投資不同房地產類別,能間接受惠於不同行業的榮枯,幫助穩定長期回報。

另一方面,房地產資產是不動產,落成之後,只能滿足當地的需求。故此,就算經濟周期類近,如果兩個經濟體的供應不一,亦會直接影響兩地的房地產巿場。例如新加坡最近的數據就顯示,當地商舖和辦公室租金在未來一兩年仍然會向下,而主因就是每年均會有新資產落成,供應較多,增加了租客的議價能力。反觀香港的商舖租金跌幅已顯著收窄,辦公室租金則保持升幅,未來一兩年的租金走勢,或都優於新加坡。

雖然香港和新加坡均是細小開放型經濟體,兩者周期相近,但是仍會因為供應量不同,出現不同的租金走勢。例如澳洲和日本等,其他擁有房託巿場的亞太區經濟體,經濟周期更與新港不一。在2011年,礦業上一個周期結束後,澳洲經歷了兩三年的不景氣.當地樓巿在約2013年才逐漸回溫,到去年辦公室租金才錄得明顯加幅。故此,雖然新港的房地產巿場情況未明,但是現階段澳洲的巿場卻仍然做好。

正因為區內經濟體榮枯不一,而經濟體之內個別行業發展又步伐不一,所以分散投資區內各地房地產巿場,往往能降低整體風險,提升回報。房託能以少量資金分散投資,就令它吸引不少小型機構和個人投資者。

此欄文章的觀點均來自作者,不代表本網立場。