超過30年海外物業銷售經驗，現任CBRE資本市場及私募投資和國際項目發展部的資深董事。多年穿梭香港、英國、澳洲和東南亞各地，參加過無數場海外物業演講及展銷會，在住宅物業投資方面擁有豐富經驗和獨特見解
英國樓市前景真的很糟糕嗎？
近日公司聯同英國發展商舉辦幾場展銷會，反感熱烈令我深表欣慰。跟很多出席的朋友或準買家暢談，匯率因素是他們有意在英國置業的主因，惟提到當地經濟，利率走勢前景，朋友們都是擔心，異口同聲說怕會影響樓價表現。
圖片來源：GETTY IMAGES
某些美資大行更揚言，英國樓價要跌兩成，翻開一些關於英國樓市報道，充斥都是賣家劈價等等資訊，十分嚇人，這與我日常接收的訊息及英國團隊提供的市場資料，部份似乎有所相違。
事實上，根據英國官方統計機構數字，截至八月份英國的整體樓價平均升幅仍達13.6%，全國平均房價為29.6萬英鎊，較七月份升百分之一。而截至九月份，英國年內的私人租金升幅達到3.6%，為六年前首次計算相關數字以來最高。至於另一個由英國最大按揭機構Halifax所發表的數字，全國主要城市1-9月份的樓價升幅為9.2%，其中利物浦，曼徹斯特市的樓價升幅分別有9.8%，及11.5%。
英國樓價及私人租金走勢 (來源：英國國家統計局)
這些數字都反映，英國樓市仍然維持健康，但不能否認，升幅已有所放緩；以官方數字為例，八月份的年內累計升幅已較七月份減慢2.4個百分點，這主要受制於兩個因素；包括一。樓市氣氛受近月英國經濟及金融市場波動所影響，準買家採取異常觀望態度，出價極之審慎。二。加息預期的因素，導致不少實力較熟的邊緣準買家重新計算成本。
的而且確，加息因素令不少機構都對英國樓市持悲觀看法。筆者不否認英國利率走勢仍處於上行期，但有兩點補充。首先，正如早前一篇文章強調，英國的利率走勢預期是相當波動，有關市場預期利息會升至那個水平的價格反映，亦經常有變，大致上我們只可參考但不能完全當以為真。例如，上月當時的掉期市場價格反映明年六月的官方利率水平為5.5%，近日卻已回落至4.9%，一個月內相差約六十點子。筆者相信，隨著辛偉誠拜相，他相當重視要盡快處理通脹高企問題，相信會有助通脹預期逐步回穩，亦對利率走勢提供穩定作用。
英國利率走勢預期 (來源：彭博)
目前英國官方利率水平仍是3%以下，市場預期明年利率即使會加至近5%的因素，但這僅屬於一個名義利率水平（Nominal Interest Rate），若扣除通脹水平的話，得出來的實質利率水平（Real Interest Rate）其實是一個頗大的負數。另外，機構投資者做投資，計估值，很取決於債息表現，特別是實質債券收益率（Real Yield），實質債息越低往往越有利投資。筆者以指標的十年期英國國債收益率作為參考基礎，再扣減同期的通脹預期，執筆時英國十年期債券的實質收益率其實同樣是負數。
再三強調，英國利率的確是處於上升周期，但只要再細心比較通脹數字及市場的通脹預期，當地的實質利率仍然是在一個極低的水平。從事國際物業銷售多年，筆者一直認為最影響樓價表現從來是供求關係，在英國目前樓市仍然處於供不應求，供應遠遠落後於需求。英國國家統計局七月份發表一個數字，當局預期未來十年英國將會增加160萬個家庭，而同期每年新建房屋數目只有介乎15-20萬間，數字上短期不足以滿足需求的上升，這亦是英國樓市至今仍相對穩健的原因。