Victor Li
李柏光
Victor Li

英國樓市前景真的很糟糕嗎?

近日公司聯同英國發展商舉辦幾場展銷會,反感熱烈令我深表欣慰。跟很多出席的朋友或準買家暢談,匯率因素是他們有意在英國置業的主因,惟提到當地經濟,利率走勢前景,朋友們都是擔心,異口同聲說怕會影響樓價表現。

圖片來源:GETTY IMAGES

某些美資大行更揚言,英國樓價要跌兩成,翻開一些關於英國樓市報道,充斥都是賣家劈價等等資訊,十分嚇人,這與我日常接收的訊息及英國團隊提供的市場資料,部份似乎有所相違。

事實上,根據英國官方統計機構數字,截至八月份英國的整體樓價平均升幅仍達13.6%,全國平均房價為29.6萬英鎊,較七月份升百分之一。而截至九月份,英國年內的私人租金升幅達到3.6%,為六年前首次計算相關數字以來最高。至於另一個由英國最大按揭機構Halifax所發表的數字,全國主要城市1-9月份的樓價升幅為9.2%,其中利物浦,曼徹斯特市的樓價升幅分別有9.8%,及11.5%。

英國樓價及私人租金走勢 (來源:英國國家統計局)

這些數字都反映,英國樓市仍然維持健康,但不能否認,升幅已有所放緩;以官方數字為例,八月份的年內累計升幅已較七月份減慢2.4個百分點,這主要受制於兩個因素;包括一。樓市氣氛受近月英國經濟及金融市場波動所影響,準買家採取異常觀望態度,出價極之審慎。二。加息預期的因素,導致不少實力較熟的邊緣準買家重新計算成本。

的而且確,加息因素令不少機構都對英國樓市持悲觀看法。筆者不否認英國利率走勢仍處於上行期,但有兩點補充。首先,正如早前一篇文章強調,英國的利率走勢預期是相當波動,有關市場預期利息會升至那個水平的價格反映,亦經常有變,大致上我們只可參考但不能完全當以為真。例如,上月當時的掉期市場價格反映明年六月的官方利率水平為5.5%,近日卻已回落至4.9%,一個月內相差約六十點子。筆者相信,隨著辛偉誠拜相,他相當重視要盡快處理通脹高企問題,相信會有助通脹預期逐步回穩,亦對利率走勢提供穩定作用。

英國利率走勢預期 (來源:彭博)

目前英國官方利率水平仍是3%以下,市場預期明年利率即使會加至近5%的因素,但這僅屬於一個名義利率水平(Nominal Interest Rate),若扣除通脹水平的話,得出來的實質利率水平(Real Interest Rate)其實是一個頗大的負數。另外,機構投資者做投資,計估值,很取決於債息表現,特別是實質債券收益率(Real Yield),實質債息越低往往越有利投資。筆者以指標的十年期英國國債收益率作為參考基礎,再扣減同期的通脹預期,執筆時英國十年期債券的實質收益率其實同樣是負數。

再三強調,英國利率的確是處於上升周期,但只要再細心比較通脹數字及市場的通脹預期,當地的實質利率仍然是在一個極低的水平。從事國際物業銷售多年,筆者一直認為最影響樓價表現從來是供求關係,在英國目前樓市仍然處於供不應求,供應遠遠落後於需求。英國國家統計局七月份發表一個數字,當局預期未來十年英國將會增加160萬個家庭,而同期每年新建房屋數目只有介乎15-20萬間,數字上短期不足以滿足需求的上升,這亦是英國樓市至今仍相對穩健的原因。

此欄文章的觀點均來自作者,不代表本網立場。