多倫多的住宅市場性質
今期談及筆者對多倫多住宅市場的整體宏觀感覺,部份基於數字,另一部份基於過往和現在的投資經歷,資料來自housepriceindex.ca與中原地產網站。
1) 沒有太多「驚喜」的市場
先講數字,請看下圖一:
不是沒有價格向下大跌情況,例如上世紀八十年代末(不在圖內),也非沒有大升機會,例如近年,只是並不常見,一般波幅比較溫和。
2) 難「炒」的市場
溫和代表炒作較為困難,一來價格上落細會無肉食,二來加上可能要繳交的稅項就更不太值得,試問炒家三十年內只得一兩次大機會炒賣怎能揾食?
倘若將多倫多的平均住宅價格走勢與溫哥華和香港的作對照,就更顯得難炒,詳情參考下圖二:
假設按年價格變幅無論升降要起碼超過百分之十才算炒作得過,香港最有機會,溫哥華次之,多倫多包尾。
3) 價格波幅(風險)相對低
上述三個城市,以多倫多的平均住宅價格波幅為最低,溫哥華的高一些,而香港的為最高(圖三)。
城市 | 溫哥華 | 多倫多 | 香港 |
期間價格波幅 | 0.47 | 0.41 | 0.54 |
4) 價格(回報相對風險比率)不錯
城市 | 溫哥華 | 多倫多 | 香港 |
期間回報相對風險比率 | 9.35 | 8.70 | 6.21 |
三個城市以溫哥華的回報相對風險比率最好,多倫多也不錯,而香港表現較差(圖四)。
上述顯示價格波幅高並不表示回報亦會比較高,若以這三城市計,恰好相反,香港價格波幅雖高,但回報則最低,長持未必是最佳投資選擇。不過,香港於期間有較多炒作機會(圖二)。
5) 市場需求不靠單一來源
多倫多(以及安大略省)是加拿大最重要兼最大經濟體,佔全國GDP三四成,不但吸引加拿大本國人前來定居工作或進修,更吸引世界各地的,且經濟較多元,並非單靠某一行業吃飯。
就以筆者的投資經驗為例,歷年來租户共計有學生亦有在職的,有單身亦有家庭,有本國人也有外來的,且包括各式文化種族。
6) 人口仍會繼續增加
現時多倫多市本身有三百萬人口左右,若計整體”大多倫多”則再多三百萬人,即前後約共六百萬。倘若連大多倫多以外但與其有經濟關連之市鎮也包括在內,則再增二百餘萬人口,即差不多是個近九百萬人口之經濟體。
有專家認為人口仍會上升,一方面可造就更多經濟機會,但另方面亦帶來各種資源上之壓力。至於土地及房屋方面,估計增加容量及密度之政策在可見的未來依舊會持續。
因此,多倫多住宅市場宜投資,不宜投機。