跟香港比較，在澳洲投資物業時遇到的主要分別是地產代理的角色與佣金制度。地產代理在香港可以在同一宗買賣交易上，同時代表買賣雙方。這情況在澳洲是不容許的，地產代理一般只能代表賣方或地產商，於物業在市場放盤開售前，賣方都會跟地產代理簽訂代理銷售協議，因此買賣交易完成後，地產代理亦只能向賣方或地產商收取佣金。

嚴格監管代理

買家不單止跟地產代理並無任何佣金協議，並因為地產代理作為賣方或地產商代表，因此法律亦有監管地產代理不能刋登與事實不符的廣告，或隨便向買方作出任何擔保或承諾。假若地產代理向買家提出任何關於物業的資料或買賣合同的説明，那很有可能賣方或地產商作為地產代理的主事人，也要對代理提供的資料或説明承擔責任，不能輕易將責任推搪到地產代理身上。

佣金支付有別香港

這種地產代理跟賣方的商業關係，如果物業是二手樓就比較簡單，業主自己找一個認為可靠並有推銷能力的代理，然後放盤成功交吉後才支付代理佣金。但如果是樓花，情況就有點複雜，因為澳洲不像香港，沒有太多所謂爛尾樓的歷史，地產商預售樓花無須向政府申請，更加無預售期限，所以不少樓花合同可以長達數年。

樓花期佣金分兩次支付

澳洲的地產商一般會在買家簽下樓花合同並支付訂金後，先付部分佣金給地產代理，其餘佣金就於交吉後才支付。

認清「代理」角色

但因為樓花交吉期長，變數亦較多，例如最近大部份澳洲銀行都收緊信貸，不願批出按揭給海外投資者，所以有很多買家在臨近樓花交吉時才突然發覺無法獲得貸款，面臨被地產商取消合同及沒收訂金的危機而措手不及。問題是，海外投資者大多從頭到尾都不是直接跟地產商接觸，當中大部分買家依賴地產代理在海外的推銷，甚至地產代理最初更向買家保證可獲澳洲銀行貸款及代他們交吉後出租的承諾。到面臨被殺訂時，可能才發覺地產代理實質只是地產商的銷售代表，無能力替買家向地產商要求延期交吉或退出合同。

如果投資者遇到上述情況，就只有趕快跟律師聯絡，向地產商直接施壓，甚至準備打官司，總好過被無辜殺訂。我們律師樓亦正處理類似個案，希望可以為買家提供協助。