從加拿大樓價下挫看香港樓市
上回講到，筆者本想在加拿大置業以分散投資，誰知溫哥華、多倫多在2015年至17年的短短兩年內，樓價暴升三成。探究其因，原來是多個發展中國家如中國、印度、中東多國等資金不斷流入，有些是投資、更有些是炒賣，因而令樓價不斷創新高，最終當地政府出招落閘壓抑樓市升勢。
圖︰THINKSTOCK
根據經濟學家信息社(Economist Intelligence Unit)公佈，加拿大溫哥華及多倫多為全球最宜居城市中分別排第三及第四。很多人不論居住在發展中或已發展的國家都非常嚮往當地生活，但能移居到那邊生活的大都是專業人士或家財萬貫的商人，有新移民自然有住屋需要，因此對當地的房屋需求亦非常殷切。再加上，近年更多了很多海外投資者炒買當地物業，令樓價大幅飆升。
為防樓市出現泡沫，溫哥華於16年8月亦效法其他國家向海外買家徵收額外15%物業轉售稅，之後成交即時停頓。而「聰明」資金立即轉移陣地到多倫多， 其後當地樓價亦告大升，新盤開售瞬即沽清，比香港有過之而無不及；二手市場亦不遑多讓，業主今天放盤開100萬，不到一星期已收到十多個Offer，有些放盤直頭無樓睇，最終成交價可以較開價高10%以上，市場進入瘋狂狀態。直至去年4月多倫多市政府亦出招徵收海外買家15%稅，成交量即時大幅減少，但其後數月市場卻出現微妙變化。
當地市場簡單可分為多倫多市及多倫多市以北的新區，而住宅亦分為獨立屋(價格由約80萬加幣以上)及分層單位(約20多萬至60萬加幣不等）。炒家(海外投資者及當地居民都有)集中於炒新區的獨立屋，在政府加辣數月後，新區的屋價跌幅多達三成。相反，以用家為主的多倫多市屋價跌幅只有一成多，反而主攻上車客及買不起獨立屋的用家的分層單位，出奇地仍繼續緩慢地上升!
這個結果對筆者來說有著深刻體會。以往香港人喜歡炒賣物業，將住宅當成是一件貨物來買賣賺取回報，但當市場出現逆轉時，他們第一時間割價出貨離場，減低損失。然而，今天香港樓市剩下的只有用家和少量投資者，在一個沒有炒家的市場，就算市況逆轉樓價亦不會像97、03年般大跌；更甚者，一些二手中小型上車盤，因用家多需求大，跌幅可能更少。因此，除非全球經濟未來出現崩圍，否則未上車的朋友，不應期望未來樓價有機會像以往大幅回調。