Keisy Lo
盧紀司
Keisy Lo

海外買樓5大秘訣

香港人渴望置業,但本港樓價高企,買海外樓不失為小本投資之選。但最怕受某些海外樓盤廣告「低門檻、高回報」字眼吸引,沒清楚了解涉及的風險,最終慘成「爛尾苦主」。根據環業投資(IP Global)去年發表的一項調查顯示,超過40%的港人表示缺乏海外物業投資知識,是使其卻步的主要原因,包括不熟悉當地置業程序及相關法律、按揭詳情、物業市場和貨幣匯率走勢等。

投資海外物業離不開以下秘訣﹕

1.考慮環境因素

海外「上車」要考慮的事情,遠較本地置業複雜。筆者建議從三大範疇考慮,包括人口分佈、基建及經濟發展。簡單來說,若勞動人口比例高,將帶動住屋需求令樓價上揚;而基建及地區間的聯通性亦會影響人口密度;經濟穩健固然重要,但多元化發展亦不容忽略。

2.了解購買流程 

考慮大環境因素外,亦要注意整個購買流程的細節。當地對海外買家的法例規管、地方稅制和按揭要求都有差別。根據Liquid Expat,英國可承造的按揭成數最高可達75%,利息一般在4%或以下;德國則可承造約50% -至60%按揭,利息一般為2.3%,當然視乎情況而定。接著,切記置業後還須處理物業出租和管理事項。

3.注意隱藏費用

一項投資的背後往往隱藏許多相關費用,沒有仔細了解的話,很易跌入投資陷阱。費用可包括律師費、抵押費、服務費、印花稅、資本增值稅、轉讓稅、租金收入稅及遺產稅等。舉例來說,於德國柏林賣出持有10年以上的物業,不需付資產增值稅,相反於英國則需要。

4. 摸清合作夥伴

不時聽到有人買到「爛尾樓」的新聞,因為投資者沒有做足功課,對當地發展商、物業代理以至物業管理公司進行盡職調查。海外買家必須充分了解合作夥伴是否可靠,但單憑網上搜查難以全面理解,最好還是找可信的物業投資專家幫忙,免得做了「水魚」也不自知。例如在英國,環業投資代理的物業項目均獲全國房屋建築協會(NHBC)認證,意即發展商所建的樓宇必須符合NHBC的規格。當相方已簽定臨時買賣合約,若發展商因破產或詐騙而未能完成及交付項目,環業投資會向顧客退還按金或安排轉買其他按NHBC規格建成的樓宇。

5. 善用槓桿提高回報

據筆者觀察,現時大多投資者比較喜歡在不同地段購入多個中小型單位,以買樓收租(Buy-to-Let)的形式分散投資,並利用按揭貸款來賺取更高回報。據環業投資一項近期分析指,若懂得善用槓桿原則投資倫敦物業,回報率平均可增多2.7倍,但當然要衡量自己能承受的風險。

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