Jacinto Tong
湯文亮
Jacinto Tong

投資海外的首要條件

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早年日本人挾日元高企之利不斷購買美國物業,但當美國加息令其出現負回報,最終更欠下一身債,圖為東京市景。(圖片來源:Pixarbay)

友人同我講香港樓價太貴,打算在外地置業,仲打算問當地銀行借錢,可以借幾多就借幾多,我話千祈唔好,因為香港是全世界最平利息地方之一,所以,租金回報亦相對的非常低,在外地借錢,利息大多數比香港高,但回報則比香港高很多,甚至以倍數計算,所以,如果要在外地買樓,一定要全數繳付,就算要借錢的話,都只能夠在香港,付香港低息,享受外地高回報,如果不能夠全數繳付,就不應該投資海外物業,這是一個基本條件,但很多人掉以輕心。

買海外樓應在本地借錢

大家現在經常說,日本經濟迷失超過二十幾年,在這之前,日本經濟又如何,是日元高企,日本樓價高企,日本人挾日元高企威力向外擴張,不斷購買美國物業,甚至連洛克菲勒中心都買下,但日本人並沒有趁日元高企付清樓價,反而向美國銀行借錢,如意算盤就是問美國銀行借錢,租金不但可以支付利息,甚至還有盈餘,這可以說是借艇割禾,但日本人不知道,這是美國人的策略,當日本人欠下大量美國債務時,美國便開始加息,租金收入不足以付高息,負回報開始,幾年之後,要將物業包括洛克菲勒中心賣返俾美國人,而且還欠下一身債,如果當時日本人能夠在國內借錢買美國物業,就算美國加息都不能夠迫日本人出售那些物業,如果未能在國內舉債,就千祈唔好投資國外,這是基本原則,亦是一條大道理。

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