Gary Lam
林偉信
Gary Lam

英國投資舖位指南(下)︰購買預算及程序

上期筆者講到在英國購買商舖,要留意位置及舖位類型,今期會繼續講解在當地買舖要留意的事項。

確定預算

在英格蘭和北愛爾蘭購買價值超過15萬鎊的商舖,需要支付印花稅(某些情況下可享有印花稅減免,詳細查詢英國稅務海關總署HMRC)。而在蘇格蘭及威爾士,印花稅則已分別被土地和建築物交易稅及土地交易稅所取代。

此外,商舖買家也要預留資金繳付一系列的費用,裝修、物業代理、律師、保險、地方行政費、維修保養及日後出售單位時可能要交的增值稅,買家還要準備「能源效益證書」。

商業利得稅是另一項商舖買家要計算的主要成本,雖然業主通常會把這項開支轉嫁到租戶身上。

利得稅如何計算?有兩個主要因素,就是商業地產的應課差餉租值(大致是租金市值)及統一營業額(UBR)的水平。利得稅通常每五年調整一次,以反映房地產市場變化。商舖買家可以申請豁免,例如用小企業需要救助等理由。

地方議會每年2月或3月發送利得稅的賬單,用於下一個納稅年度。

確保財務安全

部份買家可能需要成功取得商業按揭才能購買商舖,英國主要的銀行和建築協會都有提供這類型的融資計劃。此外,也可找尋求商業按揭貸款代理的協助,他們的建議也有作用。

有時候,貸款機構為求安心收到還款,他們會要求申請人提供以下一項或多項資料:

  • 商業計劃
  • 商業抵押還款計劃
  • 賬戶和銀行對賬單

開個價

一旦找到能滿足要求的待售商舖,您將需要向賣方提出報價,通常是通過代理來進行。

跟購買房屋程序類似,如果業主最初沒有接受報價時,買家可能需要與賣方再協商。一旦達成協議,記得確保鎖定協議,以便將待售商舖從公開市場撤走。但請注意,蘇格蘭沒有鎖定協議的規定。

如果您要獲得商業按揭貸款以購買商舖,現在是時候確定書面報價了。

條款負責人

商業地產通常在草擬合約階段進行銷售,這時候您應該聘請律師來監督法律工作。

了解地點對於任何物業投資都是重要,所謂「地區性的搜索」,例如,如果您發現附近有購物中心已獲得興建規劃許可時,您可能要考慮擱置購買這商店。又例如,該區將進行大規模建設,您可能打消購買商店的念頭,那就需要盡早取消交易,這時候,你只需要支付你自己的律師及銀行行政費用。在英國,是沒有賠償經紀佣金這回事的。

此外,您的貸款人也會對您想購買的商舖進行調查,以確保其處於良好狀態。畢竟,你或貸款一方也不會希望收舖後才發現要花一大筆維修費。

一旦您對商舖和合約都滿意,您的資金已經到位,您就可以交換合約。合約一旦交換,您和商舖供應商任何一方中途離開交易,都會有罰則。如有需要,您需要先支付押金。最後,將餘額支付給商舖供應商,並簽妥合同後,您將成為商店的新業主。

此欄文章的觀點均來自作者,不代表本網立場。