Gary Lam
林偉信
Gary Lam

業主想把英國樓改做劏房?或想趕租客走?未必咁簡單!

最近聽到很多讀者和朋友考慮將英國的單位改為劏房出租,希望收取更高回報,但有些情況大家可能忽略了。此外,也有些朋友不想跟原來的租客續約,想辦法請走他,並以改建單位為理由,又是否那麼簡單?讓我舉些實例吧!

圖片來源:GETTY IMAGES

重罰劏房

在英國,要把物業改為「劏房」,必需事前向地方政府申請更改城市規劃用途,及獲建築法例批准。一位業主擁有五棟樓宇,分別座落於倫敦兩個不同地方政府管轄的區域,早前被控未經批准將單位改為不合規格「劏房」。兩個地方政府破例,聯手調查及檢控,據報是因為這位業主並非初犯。

2012年,他在其中一棟樓,已被罰款及明令要把樓宇還原。他付了罰款,但沒痛改前非,還變本加厲把其他多棟物業違規改為劏房。控方在審訊中還表示,有理由相信這慣犯涉及之劏房不僅這五棟樓。

鑒於事態嚴重,法庭重判罰款1,500,000鎊(即約1,550萬港元),並「凍結」五棟樓宇至罰款全數支付為止。若被判業主拒絕支付罰款,將要入獄9個月,而兩個地方政府更可把物業拍賣來抵銷罰款及相關費用。此外,地方政府還會在這五棟樓之檔案,登記強制還原執行通知書(Enforcement Notice)。日後,新買家購房前,查閱地方政府檔案時就會看到這強制還原通知書,明白要把樓宇先還原為獨立屋,又或成功申請改變用途,才能再入住,否則新業主也會被檢控。

法官也特意感謝調查及檢控人員,把這宗違反城規建築物、防火及其他安全條例之嚴重案件成功提交到法庭審議。

不要說個案中的嚴重違規,就算違規一呎,也會被罰。去年,一位在倫敦經營「民宿」之業主,因門廊多凸出12吋,不理會城規拆除指令,被罰10,000鎊及限時14日內清拆,否則民宿會被封閉。

續約新知

英國商業樓宇租約是受Landlord and Tenant Act 1954 Part II監管,除非締約時訂明不受這法例監管。這法例保障租戶在租約期滿時有續約權,而業主只能在法例容許之七種情況下拒絕續約給租戶。其一是業主計劃重建或改建,而這些工程需要租戶遷出才能進行。

十二月前,業主只需證明有計劃及能力推行這些改建工程,便可獲法庭判勝訴。就算業主承認推行改建意圖只為趕走租戶。因此,地方及高等法院在S Franses v Cavendish Hotel之審訊相繼判業主勝訴。租戶不服,獲高院批准越級,繞過上訴庭,直接向終審庭上訴。理由是,地方及高等法院之判案是根據樞密院(House Of Lords即現時之終審庭Supreme Court)。

從前之案例判決,上訴庭也未必有權「改判」。租戶上訴理據是,縱使1954年法例已通過60多年,但當時國會之意願肯定不包括業主利用近乎「欺瞞」手段,成功拒絕續約。終審庭同意,在十二月改判租戶勝訴。

這案件之業主有承諾,在租戶遷出後,必定會按照原計劃改建。這承諾不被終審庭接納,終審庭認為,就算業主推行了這些無實用及無增值之工程,也可在數月後還原。

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